苏福克郡房市2015同比升3.4%

金融危机以来最好年份

   2015年位于长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价上升了3.4%。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年元月 1 日系统生成统计显示，截止 2015 年 12月 31 日苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000，而前年同期则为 $319,150，环比平均升幅为 0.28%（见图 1）。就整体苏福克郡（2014 年统计人口为 1,502,968，在纽约州 62 个郡里按人口排名第四，面积排名第二）层面而言，年升幅有 3.4%，但各镇、村则大有不同。

   其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $416,500 ，同比上升了 0.8% (图2)， Port Jefferson $495,000，同比上升了 1.1% （图 3），Mount Sinai $403,500，同比则下降了 5.1%（图4）， Smithtown $420,000，同比上升了 1.2%（图5）和 Commack $440,000，同比上升了 1.1%（图 6）。从上述各图看出，除 Mt. Sinai 同比下降以外，另外四个学区同比均小幅上升 （也都小于 3.4% 的全郡年升幅），对上例这些学区来说，2015 年可不是金融危机以来最好的房市年份。

   苏福克郡 2015 年房市表现止跌稍升的主要原因，除了全国范围经济大势影响外，地方具体情况也起着交互作用：

   一是人口增加缓慢。2010 年统计人口为 1,493,350，截止 2014 年底人口仅自然增加和机械增加合计为 9，618人，各年均赠 2,405人，年增幅仅千分之一点六，新增房屋买家很少，房市依旧是供大于求，有的镇村甚至在市房与潜在买家的比例为 12:1，继续呈现强劲的买方市场特征。

   二是金融危机深度影响还在继续。郡内电子数字科研生产等公司裁人不断，吐故大于纳新，医药生物等科研经费严重缩水，公立学区各校财政捉襟见肘，普遍砍减项目，致使师资流失严重，政府新的税收增长点极少，房屋市场仍然有 Short Sale, Foreclosure 和 REO 等不良资产与普通售房并市，重伤着普通售房的房价。如 Three Village 学区，去年 12 月在市房 217 个，其中 Short Sale, Foreclosure 和 REO 分别是 13 个, 5 个和 2 个，占在市房的 9.2%。

     另外，人口增加缓慢和金融危机深度影响也迟缓了长岛城市化东移的速度。

   三是学区负面信息增加。有消息说 Three Village 学区按资历决定留裁教师，出现逆向淘汰问题；Mt. Sinai 学区高中在纽约州排名由年初的第 77 名退至 96 名，向后倒退了 19 个位次；长岛第二大学区 Sachem 迫于经费缩水和生源减少的压力，关闭了其中 3 所学校。

   四是受地方政策影响。Brookhaven Town 自 2011 年第三季度以来对石溪大学附近出租房管理趋严，2015 年大量曾用于出租的低价位住宅拥挤上市，而相对应的需求不多，造成库存积压。

   五是外来投资（包括来自中国大陆富人）郡内购买住宅数量有限，还不能形成对房屋市场的冲击性影响。

    尽管如此，苏福克郡一些镇村房屋市场在 2015 年的前三个季度消化了大量买家，又逢暖冬，买卖双方活跃程度得以延伸。Three Village 学区的 Ward Melville Senior High School 在年底也排名递进到 110 名（年初排名约在 177 位）。无论如何，2015 年度都是自金融危机以来苏福克郡最好的房市年份。

图 1

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图 6

苏福克郡房市入冬爬行

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）12 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County） 11 月份房市表现与10月份相似，其销售中间价为 $328,000，同比上升了 2.8%，环比也略有上升，继续延续着止跌踏步、稍微爬升的市场表现（详见图1）。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $418,500 (图2)， Port Jefferson $500,000（图 3），Mount Sinai $408,750（图4）， Smithtown $420,000（图5）和 Commack $440,000（图 6）。从图 2 至图 6 的图表看出，同比环比升降都是小幅，均没有意外表现。

另外，与苏福克郡相邻的纳苏郡 (Nassau County) 今年 11 月份的房市销售中间价为 $437,000，同比上升了 3.5%，环比也略扬了一些（图 7）。与纳苏郡相邻的皇后区 (Queens Borough) 今年 11 月房市销售中间价为 $415,000，同比仍然大幅跃升到 7.8%，环比持平（图 8）。

图 1

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图 8

苏福克郡房市秋末稍扬

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）11 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County） 10 月份房市销售中间价为 $327,000，同比上升了 2.8%，环比也略有上升，继续延续着前8个月止步不前和稍微爬升的市场表现（详见图1）。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $419,500 (图2)， Port Jefferson $500,000（图 3），Mount Sinai $403,500（图4）， Smithtown $419,000（图5）和 Commack $439,500（图 6）。从图 2 至图 6 的统计数字看出，前三个学区环比小幅下跌，后两个学区环比有些上升，整体市场仍然呈现相对“静止”状态。

另外，与苏福克郡相邻的纳苏郡今年10 月份的房市销售中间价为 $435,000，虽说同比上升了 3.6%，但环比表现持平，连续 6 个月涨幅不逾 1%（图 7）。与纳苏郡相邻的皇后区今年 10 月房市销售中间价为 $415,000，同比仍然大幅跃升到 8.5%，但环比不增（图 8）。

图 1

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图 8

苏福克郡房市８个月止步不前

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）10 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County） 9 月份房市销售中间价为 $325,000，同比上升了 1.6%，环比持平，连续 8 个月原地踏步（详见图1）。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $420,000 (图2)， Port Jefferson $507,500（图 3），Mount Sinai $418,000（图4）， Smithtown $416,000（图5）和Commack $431,000（图 6）。

从图 2 至图 6 

图 1

的展示看出，环比涨跌都是小幅，整体市场依然贯穿不跌不涨的态势。

图 2

图 3

图 4

图 5

图 6

苏福克郡中低价房秋市稍好

Mount Sinai 房市继续领跑

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）9 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County）中北部 5 学区 8 月立秋后房市环比小幅升降，市场表现还是原地踏步。

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其中，苏福克郡销售中间价$325,000，环比持平，同比上升了2.2% （见图 1）。郡内Three Village 学区销售中间价为 $419,750，环比$420,000稍微下滑，同比上升了 1.9%  (图 2)。 Port Jefferson 学区为 $492,500，环比持平，同比下降了0.2%（图 3）。 Mount Sinai 学区为 $416,500，环比上升了 1.0%，同比上升了 5.4%，该学区房市一年来升幅不菲，同比保持一直大幅度跃升（图 4）。 Smithtown 学区为 $411,600，环比下降了 0.82%，同比也下降了 1.2%（图 5）；Commack 学区为 $430,000，环比下降了 1.1%，同比也下降了 2.3%（图 6）。

上述 5 学区房市销售中间价 8 月份情况一枝独秀的是 Mount Sinai 学区，其次是Port Jefferson 学区（环比持平），其它三个学区（Three Village，Smithtown 和 Commack）环比都在降。

  本月市场看点：8 月份整体市场仍然没有发生大幅度变化，与6、7月份市场表现都差不多。这5个学区都是北部房价稍高一些村落，大面积环比在下降，但就苏福克郡范围看环比持平，说明郡内其它地段市场要好于中北部，中低价位房屋市场好于高价位市场。