3 村学区房市连续两月缓升

长岛房市 4 月同比升 1.8%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 5 月 7 日统计数据显示，长岛 2013 年 4 月房市交易中间价 $351,250，同比和环比均上升了1.8%，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $390,000，较去年同期的 $391,000 稍微下降了0.3%（详见附图 2），苏福克郡 $300,000 同比 $285,000 上升 5.3%（详见附图3），皇后区 $376,000 同比 $350,000 升幅为 7.4%（详见附图4）。

图 1

图 2

        目前住宅库存量为 22,940 个，同比 29, 909 个，大幅下降了 23.3%。还比 21,980 个，上升了 4.4%。说明市场在稳步回升和健康发展，虽然还不能达到市场良好的状态，却正在步入良好的路上。

        位于石溪分校周遭三村学区 4 月房市交易中间价为 $390,000，同比 $400,000 降幅为2.5%（详见图5），这是过去 12 个月里同比降幅最小的月份。细心的读者可以从统计表里读出，该学区过去 12 个月同比降幅在 4.5% ~ 9.3% 之间，房市交易中间价在 $390,000 左右徘徊；4月与 2 月（$381,866）和 3 月（$382,000）的市场相比，呈现连续缓慢上升的态势，同比虽然降幅缩小，但仍然不及去年的水平，在全郡稳步上升的市场环境里显得很不协调和富有个性。



图 3

图 4

图 5

长岛房市 3 月同比升 4.5%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 4 月 8 日统计数据显示，长岛 2013 年 3 月房市交易中间价 $345,000，同比上升了 4.5%，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比 $340,000则上升了 1.5%。其中纳苏郡达到 $379,000，较去年同期的 $365,000上升了3.8%（详见附图 2），苏福克郡 $305,000同比 $292,500上升 4.3%（详见附图3），皇后区 $356,080，同比 $340,000 升幅为 4.7%（详见附图4）。

图 1

        目前住宅库存量为 21,980 个，同比 29, 747 个，大幅下降了 26.1%。还比 21,564 个，上升了 2%。

图 2



图 3

图 4

三村学区房价为何持续下降？

    当纽约州包括长岛在内的区域过去一年房市均在上扬的情况下，为什么位于石溪分校周遭的三村学区房价却逆势而下？

    据长岛地产经纪协会（MLSLI）4 月 8 日统计信息，三村学区今年 3 月住宅销售中间价为$381,866，同比 $400,000 下降了 4.5%，环比 $381,732 基本持平（见图），与前年同期相比降幅达 10%。

该统计数字由 MLSLI 提供

原因大致有三：

        高地税。2011 年 6 月 24 日纽约州新的地产税法律对政府可能的任意课税行为进行了限制（见 The Property Tax Cap），即年课增率不得超过 2% 或者物价上涨指数（哪个低用那个）。

    有意思的是，在新税法颁发前的两年里，该地方地产税被猛然加课，平均超过了

Port Jefferson 和 Mount Sinai 这些相对地税偏高的相邻学区，有抢在新法颁发前筑高地税台阶的意图。比如 9 Old Post Rd E. Setauket NY 11733 是 1967 年建的殖民式，目前在市问价 $548,000，地产税高达$16,916.36；再如 15 Tobi Ln Setauket NY 11733 是 1970 年建的殖民式，目前在市问价 $499,000，地产税也高达$16,196.75。与它们相邻村子的同类住宅地产税都不超过 $13,500。 

        低质量。老房多，新房开工率低。由于 25A 公路以南可供开发新房的土地极少，旧房推倒重建的比例不多，房龄普遍建于上世纪六、七十年代，虽然大部分房屋门窗、暖炉、家电不同程度得以更新，但框架和屋顶老化严重。大多数老房没有地下室，动力区与休息区靠的太近，影响生活品质。 

        邻里环境恶化。由于石溪分校连年扩招，校内宿舍不能满足需要，很多学生校外租房，校园周遭成了投资者的乐园，许多房子被改造成 “大车店”、“鸽子笼”，往往一个 2，200 平方英尺的独立一家庭住宅，住着八、九个大学年龄的学生。车辆增加，噪音四起，安全担忧，环境脏乱等问题伴随而生，实际地影响到社区地产价值。今年 3 月中旬以来已有 50 个房屋被列入调查，一些屋主因各种各样的违反住宅方面的规定被要求说明情况（天堂镇为修改法规，加大纠正力度，定于 4 月23 日召开公众听证会）。 

    这些情况交相构成许多买家望而却步的原因，导致三村学区买卖供需关系在整个苏福克郡都在好转的情况下仍然倾向买方。

石溪住宅出租投资面临挑战（三）

石溪大学或减少招生

  客观地说，投资者们确实给石溪大学帮了大忙。除了学校可以办到，恐怕外界无从得到确切的答案，那就是究竟有多少在校生住在校外？有人说数以千计。我们就暂时拿这个估计的数字说事，因为数字不重要，重要的是反映的内容。假如一夜之间，让石溪大学在校内增加数以千计的学生住宿，一定是强校所难！投资者们主观为己，客观助校，这是事实。正是由于这些投资者们的努力，学生校外不难寻租，才让石溪大学在不增加校舍的情况下放胆扩招！在这里，我们也得向那些为了石溪的教育科研事业发展做出贡献的地产投资者们表示来自学校的由衷感谢！

Bruce Sander, right, speaks to residents gathered for a protest in
Stony Brook on March 17. Photo by Erika Karp

  那么，既然石溪大学是地产不当出租的受益方，那为什么还选站在政府和“受害居民”这一边？而不是选站在不当使用地产的投资方？道理很简单：那就是必须选择法律所代表的社会正义而不是私利。

  如果减去“鸽子笼”“大车店”已容纳的大量学生，仅剩下有完备许可手续的 Apartments 和与屋主共用厨厕的少量学生，那么石溪大学立马就得缩减生源。所以客观上讲，石溪大学需要一个缓冲阶段。在这个阶段里，申请经费，立项校舍，上马工程，走自己校内独立解决校舍问题的路子，以期长远摆脱依赖附近居民解决部分学生住宿的问题。这种想法过去难实现，今天更难实现！那就是没钱。

  这也给大额投资者带来商机，他们可以投资校舍。这里引出的新问题是：公立大学能不能接受民间投资校舍？如果能接受，为什么等到今天？如果不能，出路何在？

  所以，石溪大学至少不希望短期内消化返校求住的学生太多，客观上希望维持现状。但他们无法左右大局，被动接受客观事物的发生。如果实在没有退路和备案，那么缩减招生就成为必然。

  既然纠正的帷幕已经拉开，就像号角在吹响，她会极大地刺激“近邻们”的举告，政府受案数量会剧增。就像石溪周遭住宅不当使用是个历史的过程一样，纠正这种乱象也非朝夕之间。会首先在 Stony Brook 和 Setauket 这两个村子展开，逐渐再向四周蔓延。

政府一旦赢得几个案件，其震慑力会让观望者加速退出。同时，政府通过规模不小的查没，发得一点财政上的小财。

  这里要给那些不当使用地产的华人投资者们一点儿建议：一定要恢复到改建前的状态，或者补办CO（即《建筑合格证》）再出手。一定要在被举告之前就决心退出，步入实际的操作程序。一定要把房东房客的法律关系处理好，不留后遗症。一定要把所得税（或者亏损）手续处理好。

  投资本身就有风险，风险发生时要正确应对，纠正错误有时就得付出些代价。停止不当使用，恢复原状，退出投资，重新洗牌是对社会和自己都负责任的态度，是积极的选项，是有眼光的举措，当作日后得以翻身的经验积累。任何侥幸心理和拖延时间的盘算都会以交付更加惨重的学费而告终，那是一条没有出路的死胡同。（完）

 

 

石溪住宅出租投资面临挑战（二）

华人投资者比例凸显

一方面，中国近年发展迅猛，大量的学生出国深造，客观上给美国高校创造了效益和就业机会。石溪大学凭着公立学校和科研教学的良好形象，一再扩招包括中国学生在内的外国学生，使得原本就不宽裕的校舍更加紧张，客观上需要部分学生分流到校外居住，以减缓校内宿舍的压力。以往，校方会主动在学校附近寻找有闲置空房的独立一家庭，请屋主有偿接纳学生，让学生和屋主分享厨厕，共居一个屋檐。

另一方面，这种情况吸引了一些四面八方的投资者，他们以改建扩建独立一家庭，使其名副其实“大车店”“鸽子笼”化和增多停车车位的方法，批量入住房客，一般年投资回报率在 7% 到20% 之间。比如一华人在 Setauket 的 Krispin Ln 买的 4 个卧室的殖民式房子，经内部改造后，又拓宽停车位（对比图 1 和 图 2 ），9 个学生入住在 7 个卧室里，被邻居今年 2 月检举，镇政府责令“停止不当使用，恢复原状”（详见 TownCracks Down on Off-Campus Rooming House 一文）。

图1 为房子在 Krispin Ln 2012 年 3 月交易时未加宽车道的形象。
（请读者对比下图）此图截于MLSLI。

距离学校越近，投资者越密集。Stony Brook 和 Setauket 紧紧包围着石溪大学，这两个村子就成了“重灾区”，也新附有“出租投资者乐园”的美称。有人说，那里的投资房和自住房的比例接近倒置了，这大概是个玩笑。笔者认为，这是个很容易摸底的事情，任何人想知道结果，答案都会很轻松地获得。你只需要驾车在那两个村子的居民区里转一转，数数门前的停车数就可以分辨了。

投资者各种各样。有外州的，也有本州的；就连校内的学生也有鼓说国内家长来投资的。有投资一个的，也有投资多个的。有医生、教授，也有商人和职员；有个体经营者，也有老板；有学校就近投资的，也有 25 英里范围内的投资。他们大都投资在 Stony brook， Setauket， E. Setauket 和 S. Setauket，远些的到 Port Jefferson， Centereach， Coram， Selden， Lake Grove， St, James， Nesconset 等车程在 15-20 分钟的范围，呈现出由大学周遭向东南辐射的现象。一些屋主一觉醒来，发现邻居年轻化，邻居车辆多，邻居面孔新。

图 2 为房子在 Krispin Ln 2013 年 2 月被检举时加宽车道后的形象。
（请读者对比上图）此图截于 threevillage.patch.com 。

华人投资者青睐买房出租。这是因为与股票比，使用价值永远是 100%。与买地建房，改变用途性质，地皮炒作，旧房翻新等投资形式相比，具有投资数额小容易承担，地产知识要求偏低，回报率不高但稳定，碰到市场上升运气还会好，可以家庭独立操作投资等特点。对他们来说，劳务操作成本高是可以接受的。

华人买房出租违规操作情况普遍。一般华人都是从租房开始的美国生活，也就是从房客开始自己的居住经历，虽然没有详细了解租赁法规，但有当过房客的经验让他们胆子大了很多，不知不觉就增加了自信心。他们一般没有系统地了解相关规定，有些支离破碎的信息和模糊的界限，这就导致他们整个投资过程有着极强的不安全感和隐蔽要求，所以，他们不太愿意张扬自己的投资状况，能藏多深就藏多深。一旦被外界问及，时常反应也讳莫如深。他们中的许多人不知道一家庭独立住宅不可以居住两家人的规定，也不知道不可以把独立一家庭改造成 “鸽子笼” “大车店” 招租给数个学生，更不知道出租是要“出租许可证”的。他们不知道改建扩建加建房屋（尽管在房子内部）也要有经过政府的检验和审批的程序，最终获得《建筑许可证》后才可以施用。或者装聋作哑，明知故犯。

榜样的力量是无穷的。金融危机以来，许多华人在长岛房价走低的市场条件下转向地产投资。如果之前对陌生房屋租赁法规的畏惧使其不敢举步的话，那么，看到一些华人涌进来，干着同一件事情，都平平安安地捞着钱，他们眼馋和侥幸，随众和恐后心理就会膨胀起来，催促着投入其中的步伐。如果地方租赁法规严格禁止非法出租，那么，大面积的违法事实不见得政府管得过来，心想这一定是积重难返，法不治众。于是，法律这玩艺在这些人的脑子里就变成了可以忽略的事情了，误判成了往死玩的开始。

另一个误区成就了房屋不当使用日盛，那就是邻居由于各种原因不告举的环境。许多居民明知道邻里有人在非法出租，可他们选择的是沉默、忍受和其它不作为。近邻不告，管远邻屁事！这就造成了失去监督的状态。

但是，凡事都有个度。当居民们发现越来越多的投资房出现在社区，当他们发现自己驾车出行最复杂的一段路竟然是家门口，当他们感觉到整个社区的地产价值因此贬值，当他们发现自己以前精选的生活社区成了垃圾遍地，车辆拥挤，陌生人众多，节假日深夜派对，半夜喧闹，他们的忍耐被刺激到了极限，再也不能保持沉默了！（未完待续）