Poquott Old Field 半岛地税提幅惊人

长岛二月房屋售价同比降 4.1%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 3 月  20  日统计数据显示，位于 Brookhaven 市镇最北端临海的Old Field（Three Village学区）地产税近年来被大幅提升。今年2月份的房屋平均销售中间价为 $1,232,500（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），中间地税则高达 $25,535。该地区2005-2006的平均销售中间价同为$1,260,000，略等于当前市场的销售中间价，当时的中间地税值 则是 $17,135。六、七年间，地产税升幅接近 50%。该数据还显示2010年 4月的平均销售中间价低于 $900,000，为十年来新低，而在2011年 11月份销售中间价一度飙升到$1,800,000，也为十年来的高点。今年第一季度掉头向下，降幅较4个月前已逾1/4。

    这种2年内大起大落的市场表现，让买卖双方都心惊肉跳，市场价值的不确定性使买卖双方心里都没有着落。除经济大势外，这里地税的激增一定是市场动荡的另一个主要因素。也给地产经纪人向客户提供具体地产市场价值的分析带来难度，更给银行放贷前的估价造成影响。

        与 Old Field 地理位置相邻的另外三个半岛 Poquott，Belle Terre 和  Strong’s Neck 也都发生着相似的故事。

        Poquott 当前地产税的中间值是 $11,963，而 05-06期间是 $5,992，六、七年间提高了一倍，是北岸地税升幅最高的地段。相比Mt Sinai 同期升幅27% （2005年为 $8,677，当前是 $11,000）和Stony Brook 同期升幅32%（2005年为$7,902，当前是 $10,444），Poquott 的地产税升幅明显高出一截。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年二月房屋销售中间价为$340,000同比下降了4.1%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $380,000，同比下降 3.8%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为 $340,000，同比 下降了 3.7%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $304,250，同比 $300,000 小幅上升了1.4%（详见附图 4）。

       二 月份的销售签约率同比仍然保持上升，这已经是连续 第4 个月的同比上升，给持续数年的市场低迷注入了强心剂。在刚刚过去的暖冬，春天好像急匆匆步入了长岛，也给买或者卖的人们带来喜悦和希望。2  郡  1 区房屋 二 月销售量和库存情况详见附图 5。

图 1，本文图片均由 MLSLI 制作

图 2

图 3

图 4

图 5

Selden 低房价近校区 吸引投资者

长岛元月房价降幅5%

       据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 2 月  22  日统计数据显示，位于 Brookhaven 市镇北面， 25  公路南侧的 Selden，今年元月房屋销售中间价为 $235,000，同比 $245,000下降了 4.1%，比两年前的 $265,000 则下降了 11.3% （见图 1，点击附图，可开另窗，下同）。从这个区域两个年度的降幅看，与长岛整体房屋市场走势一致，没有越轨。

       正是 Selden 的低价房和距石溪大学近的特点，吸引了一些投资者在这里做房屋出租的生意，无论是旧房翻新赚取差价，还是租给学生收取租金，都盈利可圈。一些投资者认为，石溪大学附近，特别是 347 州公路以北的地段可供投资者选择的范围越来越小，而且平均价高和质量偏差也使得投资成本和维修成本增大，回报率低。现在学校扩招，校舍不足，校外住宿的学生就增多，买车的学生也在增加，许多学生愿意住的远一些，房租也便宜一些，把节约的钱拿出来买车。石溪大学周边地区，特别是南面 10 到 20 分钟车程距离的地段，是投资者近几年看好的区域。Selden 房屋价低质高，15 分钟车程就可以到校。让投资者和学生双方满意。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年元月房屋销售中间价降幅在 4.4%  到 6.2%  不等。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $384,500，同比 $410,000 下降  6.2%，详见附图 2；皇后区销售中间价为 $349,000，同比 $365,000下降了 4.4%，详见附图  3；苏福克郡销售中间价 $295,500，同比 $313,000 降幅为 5.6%，详见附图 4。

       元 月份的销售签约率同比大幅跃升了 17.8%，说明成交量继续强劲上升。这是低利率低房价刺激的正常反应。2  郡  1 区房屋 元 月销售量和库存情况详见附图 5。

图 1

图 2

图 3

图 4

图 5 （图片均由 MLSLI 制作）

水浸房难估潜在毁损

     问：我在完成房屋买卖合同后，购买了《产权调查》服务，元月份验房时，看到房子因阁楼水管爆裂，没有及时终止漏水，致使大量积水，楼顶大面积泡塌，石膏灰胶纸夹板碎片伴随着泥水满屋都是，地下室还有两尺深的积水，房屋严重受损。卖主提出推迟过户时间，做恢复性维修，向保险公司索赔，并给我很小的补偿，再行过户。我的律师倾向于卖主方案。我想听听您的意见。

   

                                                                  穆豫章                                                                                                                               

杜鹃花花语：“节制”。
她只在自己的花季中绽放，而不是“随大流”，即使杜鹃总是给
人热闹而喧腾的感觉。（赵利平摄）

    答：我首先对您的不幸表示同情。听上去，这是个事故，当事人面对事故的态度应该是减少损失，保护自己的利益。卖主方案就反映了这个思维。而您的“减少损失，保护自己的利益”的最佳方案应该是在合同约定前提下，撤销房屋买卖合同，索退定金。整合思路有以下几点：

1，         

     实际毁损包括表面毁损和潜在毁损两部分。“恢复性维修”只是将表面毁损部分加以处理，如重新安装石膏灰胶纸夹板，排除积水，清理泥沙，重新粉刷，更换爆裂的水管，维修损坏电器等。无庸置疑，这些都是卖主愿意做的，也属于保险公司保单范围内的。而潜在毁损是卖主和保险公司都知道而又不愿做的，如更换被水浸泡过的锅炉，石棉，墙壁内木材，电线，地板，地毯，未爆裂的水管等，这部分毁损就会毫无折扣地留给以后的屋主。

2，         这里要强调的是水管系统的质量问题。一种简单的逻辑思维是同一建筑内的供水系统有着近似同材质、同安装、同内压、同消耗和同寿命的关系。既然阁楼部位的水管现在爆裂了，那么其它部位的水管会不会也同步到了“爆裂期”？这是一个强烈的信号，提示屋主可能以后经常面临类似连锁爆裂的突发事故。

3，         石棉、木材、地板、地毯等有吸水性特点，大量的水将会存贮在墙壁内、阁楼上的石棉里，而元月的长岛正是小寒、大寒季节，潮湿材料依靠自然干化短时间内几无可能，人为干化的技术和成本都成问题，这就必然要经历一个较长时期的浸泡期。这期间，建筑材料持续高度水份，一定加速老化，霉菌化，电路和家电的危险概率也会增多，整个建筑的寿命也必然会相应缩短。

4，         您的验屋、律师和产权调查数千元花费因您不买而损失，相比您买入潜在毁损巨大的地产要小得多。两害相权取其轻。还有个法律上的概念叫“紧急避险”可以参考。说的是采用损害一种较小的权益以保全较大权益的行为。您损失了数千元，保护了您几十万的财产安全，您是成功的。老子说“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。”损失小钱是祸，保住大钱是福。

    我们都不希望发生这样不能预见和不可抗力的事情，但事故还是发生了。世界很精彩，我们大多数情况下却很无奈。面对现实，我们只能为把损失减到最小程度而努力，这是我们可以做到的。

     敬请参考。

Mt. Sinai 房价同比降幅 5.8%

长岛 2011 房价同比降 6%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012 年元月 25 日统计数据显示，位于石溪大学以东 6 英里左右的西那山（Mt. Sinai）区域，去年 12 月房屋销售中间价为 $390,000，同比 $414,000下降了 5.8%，比两年前的 $420,000 下降了 7% （见图 1，点击附图，可开另窗，下同）。从这个区域两个年度的降幅看，连续下降了两个台阶，说明这里的地产市场继金融危机以来一直呈下降状态。估计短期内不会有市场反弹的表现。

         另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡去年 12 月房屋销售中间价为 $336,000，同比下降 6%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $385,000，同比下降 2.5%，详见附图2；皇后区销售中间价为 $325,000，同比陡降了 8.5%，详见附图 3；苏福克郡销售中间价 $305,000，同比 $325,000 降幅为 6.1%，详见附图 4。

        12 月份的销售签约率同比继续增加 5.2%，说明买家乘机下手者增多。这种交易数量还在上升的现象是市场避免较大动荡的积极因素。库存量同比减少了 1%，环比减少了 9.9%。其中，超过半年卖不掉，沉淀市场的数量略有下降。

        2 郡 1 区房屋 12 月销售量和库存情况详见附图 5。

图 1 （本文所有图片均由 MLSLI 制作）

图 2

图 3

图 4

图 5

杰弗逊港房市谷底跌宕

皇后区 11 月房价同比陡降 12.3%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）数据库显示，位于石溪大学以东 4 英里左右的杰弗逊港（Port Jefferson）区域，今年 11 月房屋销售中间价为 $440,000，与 2 年前的 $430,000 相比上升了2.3%，同比 $460,000 则下降了 4.3% （见图 1，点击附图，可开另窗，下同）。这个区域今年 2 月份一度飙升到 $489,000，统计图表显示整个市场呈跌宕起伏状，今年 3 月至 9 月相对保持了半年的平稳，9、10 两月却又连续下降。估计明春之前不会出现明显的市场反弹。

         另据 MLSLI  12 月 18 日的统计数据显示，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 11 月房屋销售中间价为 $345,000，环比持平，同比下降 5.5%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $380,000，同比下降 5.0%，详见附图 2；皇后区销售中间价为 $337,750，同比陡降了 12.3%，详见附图 3；苏福克郡销售中间价 $310,000，同比 $320,000 降幅为 3.1%，详见附图 4。

        11 月份的销售签约率同比有所上升，这是个市场健康的积极信号。虽然库存量同比减少了3.5%，仍有大量地点、质量、价格都较好的地产可供买家选择，低房价和低利率成为买入的良好契机。

        2 郡 1 区房屋 11 月销售量和库存情况详见附图 5。

图 1 （图片均由 MLSLI 制作）

图 2

图 3

图 4

图 5