问：我在通过经纪人与卖主谈判时，经纪人劝我出价再高些，还说我们正在谈价的这个房子目前在市的价值远高于我们现在出的这个价。如果我们不提高我们的出价是买不到这个房子的。我们对经纪人的说法觉得很不舒服，我们不愿意听经纪人对我们的出价说三道四。所以，我们要求经纪人不要再给我们说他自己的看法。请问，我们的看法和要求对吗？
张瑛娟
 |
（图说：栀子花的花语是“喜悦”，就如生机盎然的夏天充满了未知的希望和兴奋。也有说花语是“永恒的爱与约定”，寓意美丽的寄托。因为花蕾是从冬季开始孕育，直到接近夏至才会绽放，而且含苞期愈长清芬愈久远。栀子树叶也是常年翠绿不凋。虽然看似不经意的绽放，可也是经历了长久的努力与坚持。或许这样的生长习性更符合这一花语。不仅是对爱情的寄予，而且在平淡、持久、温馨和脱俗的外表下，蕴涵着美丽、坚韧和醇厚的生命本质。
经纪工作就是伴随地产主体从认识市场到完成交易的持久过程，与栀子花蕾的长期孕育有同工异曲之美。
---- 赵利平摄于 2011 年春） |
答：你的问题很好，也有普遍意义，特别是对第一次买房的新移民。我好像不能简单地说你是对的还是不对，这要看你和经纪人之间是哪种性质的代理关系？经纪人的评论是否客观公正？是否以维护你的利益为前提？但我支持你提要求本身，尊重你行使自己的权利。
首先，纽约州地产经纪职业规范中明确规定，经纪人在传递买卖双方要约和反要约内容时，不得参杂自己的“评论”，同时要及时、完整、准确地把一方的意思表达传递到对方，绝对不允许经纪人把自己的看法也夹在里面一并传递。任何参杂经纪人自己意思的做法都被认为违反职业规范，至少说做的不是那么专业。
常见的语言传递有：“买（卖）家说，‘… …’以上就是买（卖）家说的全部内容。”在引述内容的前后加上起止引语，让听话的一方清清楚楚。
其次，实践中，大多数买家是不完全了解地产经纪职业规范内容的，所以，经纪人有义务在遇到具体问题时向他们宣传、解释。特别是顾客向销售经纪人索要“评论”时，就更要解释解释了。
第三，当事人是否索要“经纪人评论”是因人而异的。有的人一定想听听经纪人对这个要约或者反要约是怎么看的，谈出来听听，参考参考。有的人无所谓。还有的人绝不要听经纪人的“评论”，你大概就属于后面这一类。
当事人索要“经纪人评论”的内容选择也是因人而异的。有的人希望兼听则明，无论评论内容如何，均以参考待之。有的人则不希望听到对自己可能产生“压力”的评论，只愿意听到让自己“舒服”一些的评论。你大概也属于这一类。
第四，实践中，面对当事人索要“评论”的请求会陷经纪人于尴尬境地。如果经纪人发表评论则违反规定，如果不发表评论则又觉得没有满足当事人的要求，有自己向“雇客”服务“不周”的感觉。通常，有经验的经纪人会做出解释，讲清原委，求得谅解，没必要因此躲闪问题。但经纪人的评论内容又往往反映个人的服务水平。
第五，但是，受雇请的经纪人（如上市经纪人-listing agent和买方经纪人-buyer agent）为保护己方当事人利益，向对方发表评论的行为是符合职业规范的，是一种服务的行为，表达了雇主的愿望和意志，是劝告对方接受己方雇主意思的努力，也符合职业道德。如果张瑛娟女士的经纪人是被你自己雇请、代表你方利益的买方经纪人，他向你陈述了他对你出价的看法，可以视为对你“忠诚”负责的具体表现，因为他是站在你方的立场上评论你的出价；如果是上市经纪人（或者销售经纪人-selling agent）向你陈述了他对你出价的评论，可以理解成他们站在卖方的立场上努力推销的宣传。虽然你不愿意听，但无伤大雅，你可以不考虑他的评论。始终把价位的提升权掌握在自己的手里。
第六，销售经纪人是很难扮演却很重要的角色，难就难在他们的佣金是卖主给付，从法律上讲，他必须争取卖主的最大利益。而实践中，绝大多数销售经纪人并不认识卖主，没有直接与卖主签订代理协议，他们的代理关系是基于上市经纪人与卖主的代理协议派生出来的亚代理（sub-agent）关系，是附条件的，他们只熟悉买家，客观上又在为买家服务，甚至为买家的服务更加细微，买家所有针对卖主要约的反要约都是通过销售经纪人来完成的；他们既帮了卖主卖掉房子，又帮了买家买到了房子，承上启下，契合左右，是买卖双方的桥梁和纽带。尽管卖主无从掌控销售经纪人的具体行为，也知道销售经纪人确实有服务、袒护买家的一面，比重或高或低，但对其能带买家进场谈判、最终交易的本身是心存感激的，增大了售出的可能性，愿意为其努力付出报酬。这就从理论、法律和实践中分割出来，又柔和进去，错落而又不失清晰。这也是美国房地产经纪相关法律法规的精华所在，也是高度发达的市场经济特点的经验结晶，更是经纪代理关系的科学体现。销售经纪人做得好，买卖双方都会心存感激；做得不好，左右均失。销售经纪工作是所有经纪代理关系中技术含量最高的艺术。
所以，我主张销售经纪人在谈判中，非经当事人请求，一般不要发表自己的评论，把“传声筒”的工作做足做好就可以了，这是实际帮助买卖双方的最佳选择。如果非得给一方发表些评论，那一定是向当事人解释规定在先，应当事人要求在后的顺序和条件都具备了的情况下。即就是评论，也要遵循客观、专业、诚实公平、在法律法规允许的范围内、保护当事人利益、有利于谈判健康发展的原则进行。
第七，作为买家的你，对经纪人的主动评论，我认为，应该持有的态度是：尊重经纪人的劳动，认真仔细地听，完整地理解，从客观上评价，鉴别经纪人的动机，分析内容，汲取精华，剔除糟粕，没有必要产生压力，更没必要走向极端。
如果你在听了经纪人的评论后有被推挤的感觉，那不妨自己检讨一下己方的要约是否合理。如果你认为你的要约是靠谱的，也符合你的谈判策略，保护了你的利益，更可以朝着双赢的方向发展，那你就坚持，用事实证明你是对的。
作为你的经纪人，如果遇有与你意见不一致的情况发生，也是正常的。经纪人也因人而异，有的处于对当事人的心理了解和和睦关系不受影响，不愿说出来；有的则一定要说出来让当事人听，认为“忠言逆耳”。你是那种不愿听经纪人评论的买家，那么，你就直言相告，如果经纪人不改正，你也可以因此离开这位经纪人。总之，你觉得怎样舒服就怎样来。
第八，实践中，也确实存在一些经纪人急功近利，不尊重当事人出价，枉加评论，惹得当事人反感的事情。
