住宅保暖应标本兼治

        我们今秋在苏福克郡的三村学区刚买了房，入冬前，我们计划对整个房子进行彻底的保暖处理。可我们没有任何经验，钱也不多，我们担心钱花不到点子上。我太太主张哪里漏风就修哪里，我认为她的想法治标不治本，不能解决根本问题，应该综合全面考虑，尽量做到一劳永逸。但她的想法很好操作，雇请一般的维修公司都可以做到。而我的想法谁能做，怎么做，如何保证质量？

        吕柯蛟

        这是一个技术性很强、涉及千家万户的事情。由于许多住宅修缮公司专业方向单一，很难独立全面解决住宅的保暖问题，客观上需要政府作出统一要求、监督和服务。因此，纽约州能源研究发展局（New York State Energy Research and Development Authority）专设有住宅能源节约计划（ENERGY STAR® Program），使得一个公司就可以提供包括跨数个行业的《住宅耗能现状评估》，给顾客推荐《节能方案和估计改进成本》，他们当然还可以提供具体的节能服务。

        该局设置了独立的住宅修缮者（Contractors）资格监管体系，对住宅建筑标准、耗能评估，改进方案、健康和安全都设置了行业标准，对建筑商和住宅修缮者进行“整体建筑耗能评估和提出改进计划”的培训，使后者具有全面测试具体住宅保暖情况和给出改善计划的技能。要特别注意的是，该局只对具体建筑商和住宅修缮者个人进行业务水平的把关，而不是对具体住宅的节能方案、施工和质量提供保证，也不为此设置专项经费。

        作为顾客的您，只需要挑选持有该局专业证书的住宅修缮者（可以在推荐名单里找到）就可以开始您所说的“综合全面”保温修缮计划，接着就是得到他们给出的评估报告，签订施工协议，安装节能改进材料和设备，经最后测试后，住宅修缮者与您至少要有一年的书面《质量保证协议》。要特别注意的是，保证人既不是纽约州能源研究发展局，也不是它的培训项目，而是具体与您签订《节能质量保证协议》的建筑商或住宅维修公司。

        在长岛许多建筑商和住宅维修公司都经过这样的培训和持有证书，他们都愿意与屋主签订长期的《质量保证协议》。越来越多的屋主从中获益。您可以在该局的网站http://www.getenergysmart.org/了解更多的信息。

        如果您认为您太太的方案是治标的话，也是不可忽略的，更是长岛许多华人屋主常常采用的。这里也作简要介绍：

        1，要安装温控开关，定时自动降低温度和开、断能源供应。

        2，密封所有建筑缝隙，保温、隔风。许多人注意到门窗的密封，往往忽略阁楼进口、地下室内门和车库内门的密封。

        3，安装烟雾、一氧化碳监测设备，更换电池。由于密封了住宅，这些设备就显得更加重要。

        4，确信每一个室内通风管道没有被杂物、家具、地毯等堵塞。

        5，白天拉起阳面窗帘，入夜关上。

        6，壁炉不用时，一定要关掉通风口。

        7，每月检查一次空气过滤网，脏了就换。

        8，确信室外供暖设备未被树叶、杂草等覆盖。

        9，冬季应该取下窗式空调。否则，应密封后再全部覆盖。

       10，特别注意密封室内外电源插座和开关底盘。

       11，把供热炉的底线温度降到华氏120度（摄氏49度）以下。并且请专业公司用绝缘毯将热水炉炉体包裹起来。

        我倾向您在实施综合全面的节能保温计划以外，您太太的方案也是实用的、日常的、自己可以做到的，也别忽略。

长岛9月房市全面萎缩

        长岛房市今年9月份的市场表现，正如预期的那样，开始全面萎缩。其中销量和平均售价的月比下降是它的主要特征。苏幅克郡（简称苏郡，下同）和纳苏郡（简称纳郡，下同）的月比平均售价下降了3.5%，同时比去年同期的水平还有一成的距离。
        其中主要原因除了季节转换和新学年已经开始的要素以外，奥巴马房市刺激法案中对第一次买房者（含过去3年未买房者）购房补贴$8，000的优惠条件进入收关是一个重要的原因，受其影响，也是9月份市场表现的一个看点。该法案的最后关照日期限定为今年的11月底，今年入市的受惠买家大多数都为防万一，不等最后期限而早早下了手。

        刚刚过去的夏天记录了3年来的第一次市场回温，消化了许多库存积压，也给相关行业稳定就业和保证收入带来了条件。

        但是新屋开工量仍然不景气。主要是建筑材料、劳务、销售、运作等综合成本过大，而销售价格透底，致使许多建筑商得不偿失。

        据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）10月8日统计资料显示，今年9月份的市场情况大致如下：两郡平均销量月比全面下降，两郡平均售价月比分别下降了4%和3%，同比分别下降了10%和11%，两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降，两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化，两郡租赁市场库存同比基本持平。具体特点有：

        两郡平均销量月比全面下降。其中苏郡今年9月份销售量为883个，比8月份的998个相比下降了12%。纳郡今年9月份销售量为845个，与8月份的907个相比下降了7%。

        两郡平均售价月比分别下降了4%和3%，同比分别下降了10%和11%。

        其中苏郡9月份平均售价为$381，200，比8月份的$396，900相比，降幅为4%，与去年同期的$424，700相比，仍然有10%的差距。

        纳郡9月份平均过户价为$511，300，比8月份的$526，300，下降了3%，比去年同期的$576，500，仍然有11%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降。

        其中苏郡9月份为4.9%，比8月的5.3%略降了0.4%。接近去年同期的5.1%。

        纳郡9月份为5.8%，也比8月份的6.3%略将了一些，与去年同期的6.0%相比，也有小降。

        两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化。

        其中苏郡9月份地产新上市3，136个，库存总量达到16，256个，住宅库存为12，822个，仍占库存总量的79%。与8月份新上市的3，008个和住宅库存12，893个相比，分别上升了4%和基本持平。与去年同期地产新上市的3，385个相比，也在大致相当的范围内，与去年同期住宅库存的14，413个相比，也锐减了11%。

        其中纳郡9月份地产新上市2，661个，库存总量为12，167个，住宅库存为9，516个，仍占库存总量的78%，与8月份新上市的2，619个和住宅库存9，702个相比，分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的2，888个相比，略有下降，与去年同期住宅库存的10，256个相比，仍下降了7%。

        两郡租赁市场库存同比基本持平。其中苏郡9月份租赁库存为1，553个，相比去年同期的1，591个，基本持平。

        同时，纳郡9月份租赁库存为1，499个，与去年同期的1，472个相比，也基本持平。

长岛房价半年共升13.5%

         据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）9月11日统计资料显示，长岛房市今年8月份的平均过户价为苏幅克郡（简称苏郡，下同）$396，900， 纳苏郡(简称纳郡，下同）$526，300，分别比今年2月份的底点平均价$355，300和$457，700上升了12%和15%，平均为13.5%。为这半年来的春夏销售画上了热卖的句号。但与3年前的8月份平均售价相比，仍有17.8%的差距。

        与该协会2006年9月的统计资料（苏郡当年8月份平均售价$480，100，纳郡平均售价$644，500）对比，仍然分别有17.3%和18.3%的降幅。

        也就是说，这半年的热升，把2006年8月的最高点下降到今年2月的最低点的平均差额（27.5%）缩短了很大的价格空间。

        这得益于奥巴马房市刺激计划，相对较低的利率，更低的房产价格和相应的地产税削减政策等市场条件和因素，就像是催化剂作用，的确让许多买家按捺不住，成就了长岛这半年的市场回温。

        但是，全美经济气候的根本好转才是房地产市场赖于正常的土壤。眼下就要入秋，按规律成交量和价格都会相应下降，冬季的市场考验又接踵而来，要想有一个秋冬热卖热升的市场连续表现，恐怕不易实现。

        该协会9月的统计资料还揭示了今年8月份的市场情况：两郡平均销量月比微升，平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%，纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。两郡新上市地产数量月比均下降了10%，待售住宅库存量月比也有所回落，同比降幅略大一些，分别为12%和7%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12%，纳郡为16%。具体特点有：

        两郡平均销量月比微升。其中苏郡今年8月份销售量为998个，比7月份的970小幅上升了2.3%。也超过了去年8月份的907个。这是苏郡过去3年里继今年7月份以来出现的第二个销量同比上升的月份。纳郡今年8月份销售量为907个，与7月份的905持平。

        两郡平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%，纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。

        其中苏郡8月份平均售价为$396，900，比7月份的$409，300下降了$12，400元，降幅为3%，与去年同期的$432，400相比，仍然有8%的差距。

        其中纳郡8月份平均过户价为$526，300，比7月份的$514，000，上升了2.4%，比去年同期的$630，400，仍然有17%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。

        其中苏郡8月份为5.3%，比7月的5.1%略高一点。与去年同期的5.3%持平。

        纳郡8月份为6.3%，与7月份的6%升高了一点，与去年同期的5.9%相比，也有小升。

        两郡新上市地产数量月比均下降了10%，待售住宅库存量月比也有所回落，同比降幅略大一些，分别为12%和7%。

        苏郡8月份地产新上市3，008个，库存总量达到16，340个，其中住宅库存为12，893个，占库存总量的79%。与7月份新上市的3，352个和住宅库存13，097个相比，分别下降了10%和上升了1.6%。与去年同期地产新上市的3，088个相比，仅差80个，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的14，650个相比，也下降了12%。

        其中纳郡8月份地产新上市2，619个，库存总量为12，426个，其中住宅库存为9，702个，占库存总量的78%，与7月份新上市的2，936个和住宅库存10，117个相比，分别下降了10.8%和4%。与去年同期地产新上市的2，628个相比，基本相等，与去年同期住宅库存的10，435个相比，降幅为7%。

        两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12%，纳郡为16%。

        其中苏郡8月份租赁库存为1，609个，相比去年同期的1，438个，升幅为12%。

        纳郡8月份租赁库存为1，585个，与去年同期的1，369个相比，升幅为16%。

长岛4月房价东升西降

        长岛房市4月份表现为东部继续回暖，销量稳定、平均售价上升了2.8%、库存略降，买卖双方讨价还价的空间继续保持平稳，这是继今年3月份房价上升1.4%后的再次上扬。也是近几年市场低迷以来的首次连续2个月上升的市场表现。

        西部则在3月份房价上升之后，4月份却反降了8.8%。与此同时，销量上升，讨价还价空间平稳。

        据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）5月9日统计资料显示，长岛房市今年4月份的表现为：两郡（苏幅克郡，简称苏郡；纳苏郡，简称纳郡。下同）销量月比苏郡稳定、纳郡飙升。同比苏郡下降、纳郡上升。两郡平均售价月比表现相反，其中苏郡上升了2.8%，纳郡则下降了8.8%。同比降幅仍然很大，其中苏郡为18%，而纳郡则高达30%。两郡地产上市价与成交价差额继续稳定在6.7%左右。两郡待售住宅库存量月比小幅下降，同比或降或平稳。两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为30%，纳郡为16%。与2月份的状态一致。具体特点有：

        两郡销量月比苏郡稳定、纳郡飙升。同比苏郡下降、纳郡上升。

        其中苏郡今年4月份销售量为534个，与3月份的532个持平，与去年4月的614个相比，则下降了13%。纳郡今年4月份销售量为548个，与3月份的450个相比，大幅上升了22%，与去年4月的508个相比，也上升了7.9%。

        两郡平均售价月比表现相反，其中苏郡上升了2.8%，纳郡则下降了8.8%。同比降幅仍然很大，其中苏郡为18%，而纳郡则高达30%。

        其中苏郡4月份平均售价为$370，400，比3月份的$360，300上升了2.8%，与去年同期的$450，100相比，仍然下降18%。

        其中纳郡4月份平均过户价为$437，400，与3月份的$479，800相比，则下降了8.8%，比去年同期的$624，500相比，更是大幅下降了30%。

        两郡地产上市价与成交价差额继续稳定在6.7%左右。

        其中苏郡4月份为6.7%，与3月份的6.8%相比，继续与2月份的6.6%保持平稳。与去年同期的5.3%相比，拉幅还是有1.4个百分点。

        纳郡4月份为6.8%，比3月份的6.7%相比，也变幅不大。与去年同期的6.4%相比，也比较接近。

        两郡待售住宅库存量月比小幅下降，同比或降或平稳。

        苏郡4月份地产新上市3，460个，库存总量达到16，840个，其中住宅库存为13，074个，与3月份新上市的3，533个和住宅库存13，099个相比，分别下降了2%和持平。与去年同期地产新上市的3，820个相比，仍然下降了9.4%，与去年同期住宅库存的14，809个相比，也下降了12%。

        其中纳郡4月份地产新上市3，199个，库存总量为13，204个，其中住宅库存为10，323个，与3月份新上市的3，298个和住宅库存9，843个相比，分别下降了3%和略升了4.9%。与去年同期地产新上市的3，280个基本持平，与住宅库存的10，486个相比，也基本持平。

        两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为30%，纳郡为16%。与2月份的状态一致。

        其中苏郡4月份租赁库存为2，025个，比去年同期的1，565个相比，升幅高达30%。

        纳郡4月份租赁库存为1，747个，与去年同期的1，506个相比，也上升了16%。

长岛7月售房量超去年

         据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）8月11日统计资料显示，长岛房市今年7月份的表现为：两郡（东部的苏幅克郡，简称苏郡，下同。西部的纳苏郡，简称纳郡，下同）销量月比均上升，双双超过去年水平。两郡平均售价月比东升西降，其中苏郡上升了7.9%，纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳，同比纳郡仍升0.4%。两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比略有回落。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为11%，纳郡为13%。具体特点有：

        两郡销量月比均上升，双双超过去年水平。

        其中苏郡今年7月份销售量为970个，比6月份的764大幅上升了27%，与5月份的656个相比，升幅为48%。也超过了去年7月份的911个。这是苏郡过去3年里出现的第一次销量同比上升的市场表现。纳郡今年7月份销售量为905个，比6月份的818个上升了11%，比5月份553个上升了64%，比去年7月的889个上升了1.8%，连续2个月超过去年同月水平。

        两郡平均售价月比东升西降，其中苏郡上升了7.9%，纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。

        其中苏郡7月份平均售价为$409，300，比6月份的$379，300上升了3万元，升幅为7.9%，比5月份的$391，600上升了4.5%，与去年同期的$455，200相比，仍然有10%的差距。

        其中纳郡7月份平均过户价为$514，000，比6月份的$525，300相比，下降了2.1%，与5月份的$492，500相比，上升了4.4%，比去年同期的$583，200相比，仍然有12%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳，同比纳郡仍升0.4%。

        其中苏郡7月份为5.1%，停在6月的水平上，与5月份的6.0%相比，保持回落。也与去年同期的5.1%持平。

        纳郡7月份为6.0%，也与6月份的6.1%相当，与5月份的6.8%相比，降幅0.8%。与去年同期的5.6%相比，仍有小升。

        两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比略有回落。

        苏郡7月份地产新上市3，352个，库存总量达到16，609个，其中住宅库存为13，097个，与6月份新上市的3，217个和住宅库存12，907个相比，分别上升了4.2%和上升了1.5%。与去年同期地产新上市的3，445个相比，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的15，186个相比，也下降了13.7%。

        其中纳郡7月份地产新上市2，936个个，库存总量为12，874个，其中住宅库存为10，117个，与6月份新上市的2，921个和住宅库存10，105个相比，均基本持平。与去年同期地产新上市的2，989个相比，也基本相等，与住宅库存的10，877个相比，略有回落。

        两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为11%，纳郡为13%。

        其中苏郡7月份租赁库存为1，691个，比去年同期的1，520个相比，升幅为11%。

        纳郡7月份租赁库存为1，613个，与去年同期的1，430个相比，升幅为13%。