据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）8月11日统计资料显示，长岛房市今年7月份的表现为：两郡（东部的苏幅克郡，简称苏郡，下同。西部的纳苏郡，简称纳郡，下同）销量月比均上升，双双超过去年水平。两郡平均售价月比东升西降，其中苏郡上升了7.9%，纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳，同比纳郡仍升0.4%。两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比略有回落。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为11%，纳郡为13%。具体特点有：
两郡销量月比均上升，双双超过去年水平。
其中苏郡今年7月份销售量为970个，比6月份的764大幅上升了27%，与5月份的656个相比，升幅为48%。也超过了去年7月份的911个。这是苏郡过去3年里出现的第一次销量同比上升的市场表现。纳郡今年7月份销售量为905个，比6月份的818个上升了11%，比5月份553个上升了64%，比去年7月的889个上升了1.8%，连续2个月超过去年同月水平。
两郡平均售价月比东升西降，其中苏郡上升了7.9%，纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。
其中苏郡7月份平均售价为$409，300，比6月份的$379，300上升了3万元，升幅为7.9%，比5月份的$391，600上升了4.5%，与去年同期的$455，200相比，仍然有10%的差距。
其中纳郡7月份平均过户价为$514，000，比6月份的$525，300相比，下降了2.1%，与5月份的$492，500相比，上升了4.4%，比去年同期的$583，200相比，仍然有12%的差距。
两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳，同比纳郡仍升0.4%。
其中苏郡7月份为5.1%，停在6月的水平上，与5月份的6.0%相比，保持回落。也与去年同期的5.1%持平。
纳郡7月份为6.0%，也与6月份的6.1%相当，与5月份的6.8%相比，降幅0.8%。与去年同期的5.6%相比，仍有小升。
两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比略有回落。
苏郡7月份地产新上市3，352个，库存总量达到16，609个，其中住宅库存为13，097个，与6月份新上市的3，217个和住宅库存12，907个相比，分别上升了4.2%和上升了1.5%。与去年同期地产新上市的3，445个相比，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的15，186个相比，也下降了13.7%。
其中纳郡7月份地产新上市2，936个个，库存总量为12，874个，其中住宅库存为10，117个，与6月份新上市的2，921个和住宅库存10，105个相比，均基本持平。与去年同期地产新上市的2，989个相比，也基本相等，与住宅库存的10，877个相比，略有回落。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为11%，纳郡为13%。
其中苏郡7月份租赁库存为1，691个，比去年同期的1，520个相比，升幅为11%。
纳郡7月份租赁库存为1，613个，与去年同期的1，430个相比，升幅为13%。
2009年8月14日星期五
2009年8月3日星期一
有霉菌的房子买不买
问：我们是第一次买房者，在看了几个有霉菌（MOLD）的房子后，拿不定主意了。不知道霉菌对我们生活有多大影响，处理起来容易吗？
4，用风扇、去湿器或自然通风的方法弄干清洗物体表面。
答：你们很心细。一般来讲，霉菌的存在不至于成为你们买不买房子的决策参数。
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| 墙壁霉菌着附照片 |
霉菌的确对人体和房屋很有影响。霉菌是形成分枝菌丝真菌的统称。在分类上属于真菌门的各个亚门。构成霉菌体的基本单位称为菌丝，呈长管状，宽度 2～10微米，可不断自前端生长并分枝。无隔或有隔，具1至多个细胞核。在固体基质上生长时，部分菌丝深入基质吸收养料，称为基质菌丝或营养菌丝；向空中伸展的称气生菌丝，可进一步发育为繁殖菌丝，产生孢子。大量菌丝交织成绒毛状、絮状或网状等，称为菌丝体。菌丝体常呈白色、褐色、灰色，或呈鲜艳的颜色，有的可产生色素使基质着色。霉菌繁殖迅速，常造成食品、用具、墙壁、顶棚大量霉腐变质，但许多有益种类也已被广泛应用，是人类实践活动中最早利用和认识的一类微生物。
霉菌是丝状真菌的俗称，意即“发霉的真菌”，它们往往能形成分枝繁茂的菌丝体，但又不象蘑菇那样产生大型的子实体。在长岛春、夏、秋三季的发生率高于冬季，潮湿温暖的室内墙壁、地面、顶棚、壁炉、厕所常现霉菌，尤其是没有除湿或空调设备的地下室更是霉菌繁殖的天堂，很多物品上长出一些肉眼可见的绒毛状、絮状或蛛网状的霉菌菌落。在长岛，洗衣机、洗碗机、烤箱、冰箱等家用电器也常有霉菌存在。霉菌有着极强的繁殖能力，繁殖方式多种多样。不同种类的霉菌其生长繁殖的速度和产毒的能力是有差异的。霉菌毒素中毒性最强者有黄曲霉毒素、赭曲霉毒素、黄绿青霉素、红色青霉素及青霉酸。目前已知有五种毒素可引起动物致癌，它们是典曲霉毒素(B1、G1、M1)、黄天精、环氯素、杂色曲霉素和展青霉素。
霉菌对房屋质量的影响要比对人体的影响小得多。霉菌直接着附的顶棚和墙壁的毁损率高于房屋的其它部位。实践中，如果地下室渗漏水严重，造成的潮湿环境极容易产生霉菌。请你们在地产质量、修复成本和成交价格时考虑这一因素。在请验屋师评估时，对其严重程度也要作出报告。
处理霉菌感染必须阻止霉菌的繁殖或切断其传播途径，要并用“防”和“治”。如果霉菌面积在10个平方英尺以内，你们自己是可以处理的：
1，要戴上面具、护目镜、橡胶手套，杜绝皮肤直接接触。
2，清理时要封闭通往其他房间的通道，防止霉菌飘散，打开门窗和通风口。
3，用专用化学药剂（如清洁剂, 去垢剂，漂白剂等）和热水清洗霉菌感染物体表面。注意别把氨水和漂白剂混合使用（气体有毒）。
4，用风扇、去湿器或自然通风的方法弄干清洗物体表面。
5，在被清理的物体上放一些与硼酸混合的清洁剂, 去垢剂为好，但不要漂洗。这样可以在一定时间内预防霉菌再次发生。
6，别在顶棚和墙壁上直接油漆覆盖霉菌，因为霉菌会再次覆盖上来，油漆也会翻皮。最好是更换受侵顶棚和墙壁，再行预防措施，改变室内温度湿度环境。
7，春夏秋三季室内要有去湿器，特别是地下室更是不能或缺。阁楼要有通风装置。室内要常开空调，保持干燥。干燥是杜绝霉菌的充分必要条件。
8，情况严重的，如自己反复处理未果，霉菌繁殖太快，受侵面积过大、程度过重等，要请专业工司处理（上网搜词mold remediation，可以找到当地就近公司）。
2009年7月14日星期二
长岛6月房价此起彼伏
长岛房市6月份整体表现为西部价升，东部价跌。其中东部的苏幅克郡（简称苏郡，下同）房价在连续3个月一共回升了9.9%以后，6月份又下降了3.1%。而西部的纳苏郡（简称纳郡，下同）房价在继5月份窜升了12.6%之后，6月份又上升了6.7%。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）7月10日统计资料显示，长岛房市今年6月份的表现为：两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。两郡平均售价月比东降西升，其中苏郡下降了3.1%，纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落，同比继续缩小差额。两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比小幅回落。两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%，纳郡基本持平。具体特点有：
两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。
其中苏郡今年6月份销售量接着5月的提高再上一个台阶，到764个，与5月份的656个相比，大幅上升了16.5%，与去年6月的878个相比，仍然还是下降了13%。纳郡今年6月份销售量为818个，与5月份的553个相比，升幅高达48%，同时超过去年6月的808个，虽说超幅仅为1%，但销量追平了去年的水平。
两郡平均售价月比东降西升，其中苏郡下降了3.1%，纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。
其中苏郡6月份平均售价为$379，300，比5月份的$391，600下降了3.1%，与去年同期的$460，500相比，仍然有17.6%的差距。
其中纳郡6月份平均过户价为$525，300，与5月份的$492，500相比，继续上升了6.7%，比去年同期的$576，900相比，仍然有9%的差距。
两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落，同比继续缩小差额。
其中苏郡6月份为5.1%，与5月份的6.0%相比，继续回落。与去年同期的4.6%相比，差距也有所缩小。
纳郡6月份为6.1%，与5月份的6.8%相比，降幅0.7%。与去年同期的5.6%相比，缩小到了半个百分点的距离。
两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比小幅回落。
苏郡6月份地产新上市3，217个，库存总量达到16，427个，其中住宅库存为12，907个，与5月份新上市的3，285个和住宅库存13，189个相比，分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的3，406个相比，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的15，332个相比，也下降了14%。
其中纳郡6月份地产新上市2，921个，库存总量为12，781个，其中住宅库存为10，105个，与5月份新上市的3，036个和住宅库存10，296个相比，分别下降了3.8%和基本持平。与去年同期地产新上市的2，981个相比，也基本相等，与住宅库存的11，067个相比，回落了8.7%。
两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%，纳郡基本持平。
其中苏郡6月份租赁库存为1，741个，比去年同期的1，526个相比，升幅达14%。
纳郡6月份租赁库存为1，520个，与去年同期的1，495个相比，基本持平。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）7月10日统计资料显示，长岛房市今年6月份的表现为：两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。两郡平均售价月比东降西升，其中苏郡下降了3.1%，纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落，同比继续缩小差额。两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比小幅回落。两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%，纳郡基本持平。具体特点有：
两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。
其中苏郡今年6月份销售量接着5月的提高再上一个台阶，到764个，与5月份的656个相比，大幅上升了16.5%，与去年6月的878个相比，仍然还是下降了13%。纳郡今年6月份销售量为818个，与5月份的553个相比，升幅高达48%，同时超过去年6月的808个，虽说超幅仅为1%，但销量追平了去年的水平。
两郡平均售价月比东降西升，其中苏郡下降了3.1%，纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。
其中苏郡6月份平均售价为$379，300，比5月份的$391，600下降了3.1%，与去年同期的$460，500相比，仍然有17.6%的差距。
其中纳郡6月份平均过户价为$525，300，与5月份的$492，500相比，继续上升了6.7%，比去年同期的$576，900相比，仍然有9%的差距。
两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落，同比继续缩小差额。
其中苏郡6月份为5.1%，与5月份的6.0%相比，继续回落。与去年同期的4.6%相比，差距也有所缩小。
纳郡6月份为6.1%，与5月份的6.8%相比，降幅0.7%。与去年同期的5.6%相比，缩小到了半个百分点的距离。
两郡待售住宅库存量月比变化不大，同比小幅回落。
苏郡6月份地产新上市3，217个，库存总量达到16，427个，其中住宅库存为12，907个，与5月份新上市的3，285个和住宅库存13，189个相比，分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的3，406个相比，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的15，332个相比，也下降了14%。
其中纳郡6月份地产新上市2，921个，库存总量为12，781个，其中住宅库存为10，105个，与5月份新上市的3，036个和住宅库存10，296个相比，分别下降了3.8%和基本持平。与去年同期地产新上市的2，981个相比，也基本相等，与住宅库存的11，067个相比，回落了8.7%。
两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%，纳郡基本持平。
其中苏郡6月份租赁库存为1，741个，比去年同期的1，526个相比，升幅达14%。
纳郡6月份租赁库存为1，520个，与去年同期的1，495个相比，基本持平。
2009年6月15日星期一
长岛房价5月飙升
长岛房市5月份整体表现继续回温。其中东部的苏幅克郡（简称苏郡，下同）房价连续3个月回升，平均售价一共上升了9.9% （其中3月份为1.4%、4月份为2.8%和5月份为5.7%），销量同步大幅上升，库存略降，买卖双方讨价还价的空间明显回落，这是当地在过去的4年里出现的第一次连续3个月价格回升的市场表现。
西部的纳苏郡（简称纳郡，下同）则在3月份房价上升、4月份反降了之后，5月份又上演了一次窜升（12.6%）。这种锯齿线形的市场表现，呈现出长岛的地域特点和东西差别，也勾廓出了当地地产市场复苏的迹象。
但市场回暖是一个相对缓慢的过程。失业率的新高、通胀的担忧、原材料的涨价、时降时升的利率等因素对地产市场的负面影响仍然极大。人们对整体经济的恢复还看不到稳定的表现，夏季高量销售后可能再次降温的担心仍然存在。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）6月9日统计资料显示，长岛房市今年5月份的表现为：两郡销量月比情况为苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。两郡地产上市价与成交价差额东部回落，西部持平。两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降，同比小幅或降或升。两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为23%，纳郡为7.9%。具体特点有：
两郡销量月比苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。
其中苏郡今年5月份销售量提高到656个，与4月份的534个相比，大幅上升了23%，与去年5月的756个相比，则还下降13%。纳郡今年5月份销售量为553个，基本与4月份的548个持平，但与去年5月的657个相比，仍然下降16%。
两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。
其中苏郡5月份平均售价为$391，600，比4月份的$370，400大幅上升了5.7%，与去年同期的$430，500相比，仍然有9%的差距。
其中纳郡5月份平均过户价为$492，500，与4月份的$437，400相比，飙升了12.6%，比去年同期的$577，400相比，仍然有14.7%的差距。
两郡地产上市价与成交价差额东部回落，西部持平。
其中苏郡5月份为6.0%，与4月份的6.7%相比，有所回落。与去年同期的5.2%相比，差距也缩小到0.8个百分点。
纳郡5月份为6.8%，与4月份的差额相同。与去年同期的5.8%相比，还有1个百分点的差额。
两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降，同比小幅或降或升。
苏郡5月份地产新上市3，285个，库存总量达到16，902个，其中住宅库存为13，189个，与4月份新上市的3，460个和住宅库存13，074个相比，分别下降了3.6%和基本持平。与去年同期地产新上市的3，611个相比，继4月同比下降9%以来继续下降9%，与去年同期住宅库存的15，098个相比，也下降了12.6%。
其中纳郡5月份地产新上市3，036个，库存总量为13，109个，其中住宅库存为10，296个，与4月份新上市的3，199个和住宅库存10，323个相比，分别下降了5%和0.2%。与去年同期地产新上市的3，166个相比，上升了3.7%，与住宅库存的10，808个相比，回落了4.7%。
两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为23%，纳郡为7.9%。
其中苏郡5月份租赁库存为1，967个，比去年同期的1，598个相比，升幅达23%。
纳郡5月份租赁库存为1，663个，与去年同期的1，540个相比，升幅回落到7.9%。
西部的纳苏郡（简称纳郡，下同）则在3月份房价上升、4月份反降了之后，5月份又上演了一次窜升（12.6%）。这种锯齿线形的市场表现，呈现出长岛的地域特点和东西差别，也勾廓出了当地地产市场复苏的迹象。
但市场回暖是一个相对缓慢的过程。失业率的新高、通胀的担忧、原材料的涨价、时降时升的利率等因素对地产市场的负面影响仍然极大。人们对整体经济的恢复还看不到稳定的表现，夏季高量销售后可能再次降温的担心仍然存在。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）6月9日统计资料显示，长岛房市今年5月份的表现为：两郡销量月比情况为苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。两郡地产上市价与成交价差额东部回落，西部持平。两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降，同比小幅或降或升。两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为23%，纳郡为7.9%。具体特点有：
两郡销量月比苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。
其中苏郡今年5月份销售量提高到656个，与4月份的534个相比，大幅上升了23%，与去年5月的756个相比，则还下降13%。纳郡今年5月份销售量为553个，基本与4月份的548个持平，但与去年5月的657个相比，仍然下降16%。
两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。
其中苏郡5月份平均售价为$391，600，比4月份的$370，400大幅上升了5.7%，与去年同期的$430，500相比，仍然有9%的差距。
其中纳郡5月份平均过户价为$492，500，与4月份的$437，400相比，飙升了12.6%，比去年同期的$577，400相比，仍然有14.7%的差距。
两郡地产上市价与成交价差额东部回落，西部持平。
其中苏郡5月份为6.0%，与4月份的6.7%相比，有所回落。与去年同期的5.2%相比，差距也缩小到0.8个百分点。
纳郡5月份为6.8%，与4月份的差额相同。与去年同期的5.8%相比，还有1个百分点的差额。
两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降，同比小幅或降或升。
苏郡5月份地产新上市3，285个，库存总量达到16，902个，其中住宅库存为13，189个，与4月份新上市的3，460个和住宅库存13，074个相比，分别下降了3.6%和基本持平。与去年同期地产新上市的3，611个相比，继4月同比下降9%以来继续下降9%，与去年同期住宅库存的15，098个相比，也下降了12.6%。
其中纳郡5月份地产新上市3，036个，库存总量为13，109个，其中住宅库存为10，296个，与4月份新上市的3，199个和住宅库存10，323个相比，分别下降了5%和0.2%。与去年同期地产新上市的3，166个相比，上升了3.7%，与住宅库存的10，808个相比，回落了4.7%。
两郡租赁市场库存同比仍均上升，其中苏郡升幅为23%，纳郡为7.9%。
其中苏郡5月份租赁库存为1，967个，比去年同期的1，598个相比，升幅达23%。
纳郡5月份租赁库存为1，663个，与去年同期的1，540个相比，升幅回落到7.9%。
2009年5月5日星期二
贷款资格证明 谈判必备条件
问: 我是第一次买房，谈判前，经纪人要我提交《贷款资格初查信》（Pre—Qualified Letter）或者《贷款预批信》（Pre-Approved Letter）。我不理解，我认为到我向银行贷款时，银行会对我有没有贷款资格和能力进行审查。谈判前提交这些文件给经纪人，是不是多余？经纪人又不给我贷款，他向我要这个文件干吗？我不给他行吗？
答: 不给不行。在长岛，这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明，您的购卖能力就无法证明，卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲，有三个受益人：您，卖方和您的经纪人。
您：最重要的受益人，当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中，对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂，既相互铺垫制约又相辅相衬，变数很多，诸如信用历史、收入几何、债权债务，不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等，很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。
贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了您的上述情况后，作出的职业判断文件，该文件使您的买房能力得以具体化，确实化，它给了您非常清晰的买房概念和指导方针。同时，这又是您进行谈判的资格文件，没有它，卖方不会与您举行任何实质意义上的谈判。
卖方：贷款资格证明让卖方得知您是有购买能力的买家，得知您的抵押贷款上线，让卖方知道您作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后，有能力履行合同，从而避免浪费时间的可能。所以贷款资格证明是卖方与您步入谈判的前提条件之一。假如卖方有多个买家、数个要约同时出现，贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。一般没有该证明文件，或者有该证明文件、但不是优质贷款的买家会最早被卖方剔出，而抵押贷款数额较大、几乎接近贷款上限的买家次之，首付现金较多且贷款数额上限高、实际贷款数量少的买家，则备受卖方青睐。当然全部用现金支付的买家是最受卖方欢迎的。
实践中，一些隐性收入较高的个人，买房时现金多而贷款少，反而不被卖方喜欢，这是因为多数卖方担心对方的现金合法性常常受到质疑而最终撕毁买卖协议，错过卖房时机。同样，在实践中，一般华人买家现金多、贷款少、节俭不奢的特点往往受卖主们和放贷银行的喜欢。
您的经纪人：您的经纪人将参照您的购买能力，选择搜房等于、小于您的购买价位。这是提高效率，节约您时间的做法。如果您要买3，000平方英尺的住宅，而最低市值60万，您的购房能力是55万（其中40万贷款），您将暂时买不起。如果您现金数额足以填充缺口，您仍然可以如愿以偿。
实践中，经常发生这样的情况：一是由于美国各州规定不同，买家异地购房时，将A州规定想象B州也适用，如果A州不需要提交贷款资格证明，买家常常对B州提交贷款资格证明的要求感到诧异；二是个别买家故意隐藏购买能力，误以为这样做对自己有利。
当然，在受益的同时，这份文件也是制约您的证据。假如您在谈判中给出超出购买能力的要约，被视为“无意义举动”，不能履行承诺，就不能收回“善意抵押金”；又假如您的贷款资格证明虚假（通常超出了实际的偿还能力），导致贷款数额超出您的实际偿付能力而被银行拒绝，您可能面临不能实际购买的困境，如果已经交付了合同定金，您可能收不回您的定金。这就要求，您在索求贷款资格证明时务必提供自己的真实情况。
从上述中看出，纽约州对此规定的合理性和追求操作上的高效率，避免纠纷的发生和当事人的损失。所以，尽管经纪人不负责给您贷款，但他是为了证明您的购卖能力和举行谈判的条件之一，您还得先拿出贷款资格证明，并且（在MLS条件下）由销售经纪人将该贷款资格证明交付给上市经纪人、在经过一番核实后，才能谈判。所以，还得请您合作为好。
答: 不给不行。在长岛，这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明，您的购卖能力就无法证明，卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲，有三个受益人：您，卖方和您的经纪人。
您：最重要的受益人，当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中，对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂，既相互铺垫制约又相辅相衬，变数很多，诸如信用历史、收入几何、债权债务，不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等，很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。
贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了您的上述情况后，作出的职业判断文件，该文件使您的买房能力得以具体化，确实化，它给了您非常清晰的买房概念和指导方针。同时，这又是您进行谈判的资格文件，没有它，卖方不会与您举行任何实质意义上的谈判。
卖方：贷款资格证明让卖方得知您是有购买能力的买家，得知您的抵押贷款上线，让卖方知道您作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后，有能力履行合同，从而避免浪费时间的可能。所以贷款资格证明是卖方与您步入谈判的前提条件之一。假如卖方有多个买家、数个要约同时出现，贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。一般没有该证明文件，或者有该证明文件、但不是优质贷款的买家会最早被卖方剔出，而抵押贷款数额较大、几乎接近贷款上限的买家次之，首付现金较多且贷款数额上限高、实际贷款数量少的买家，则备受卖方青睐。当然全部用现金支付的买家是最受卖方欢迎的。
实践中，一些隐性收入较高的个人，买房时现金多而贷款少，反而不被卖方喜欢，这是因为多数卖方担心对方的现金合法性常常受到质疑而最终撕毁买卖协议，错过卖房时机。同样，在实践中，一般华人买家现金多、贷款少、节俭不奢的特点往往受卖主们和放贷银行的喜欢。
您的经纪人：您的经纪人将参照您的购买能力，选择搜房等于、小于您的购买价位。这是提高效率，节约您时间的做法。如果您要买3，000平方英尺的住宅，而最低市值60万，您的购房能力是55万（其中40万贷款），您将暂时买不起。如果您现金数额足以填充缺口，您仍然可以如愿以偿。
实践中，经常发生这样的情况：一是由于美国各州规定不同，买家异地购房时，将A州规定想象B州也适用，如果A州不需要提交贷款资格证明，买家常常对B州提交贷款资格证明的要求感到诧异；二是个别买家故意隐藏购买能力，误以为这样做对自己有利。
当然，在受益的同时，这份文件也是制约您的证据。假如您在谈判中给出超出购买能力的要约，被视为“无意义举动”，不能履行承诺，就不能收回“善意抵押金”；又假如您的贷款资格证明虚假（通常超出了实际的偿还能力），导致贷款数额超出您的实际偿付能力而被银行拒绝，您可能面临不能实际购买的困境，如果已经交付了合同定金，您可能收不回您的定金。这就要求，您在索求贷款资格证明时务必提供自己的真实情况。
从上述中看出，纽约州对此规定的合理性和追求操作上的高效率，避免纠纷的发生和当事人的损失。所以，尽管经纪人不负责给您贷款，但他是为了证明您的购卖能力和举行谈判的条件之一，您还得先拿出贷款资格证明，并且（在MLS条件下）由销售经纪人将该贷款资格证明交付给上市经纪人、在经过一番核实后，才能谈判。所以，还得请您合作为好。
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