问: 我是第一次买房，谈判前，经纪人要我提交《贷款资格初查信》（Pre—Qualified Letter）或者《贷款预批信》（Pre-Approved Letter）。我不理解，我认为到我向银行贷款时，银行会对我有没有贷款资格和能力进行审查。谈判前提交这些文件给经纪人，是不是多余？经纪人又不给我贷款，他向我要这个文件干吗？我不给他行吗？
答: 不给不行。在长岛，这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明，您的购卖能力就无法证明，卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲，有三个受益人：您，卖方和您的经纪人。
您：最重要的受益人，当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中，对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂，既相互铺垫制约又相辅相衬，变数很多，诸如信用历史、收入几何、债权债务，不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等，很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。
贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了您的上述情况后，作出的职业判断文件，该文件使您的买房能力得以具体化，确实化，它给了您非常清晰的买房概念和指导方针。同时，这又是您进行谈判的资格文件，没有它，卖方不会与您举行任何实质意义上的谈判。
卖方：贷款资格证明让卖方得知您是有购买能力的买家，得知您的抵押贷款上线，让卖方知道您作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后，有能力履行合同，从而避免浪费时间的可能。所以贷款资格证明是卖方与您步入谈判的前提条件之一。假如卖方有多个买家、数个要约同时出现，贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。一般没有该证明文件，或者有该证明文件、但不是优质贷款的买家会最早被卖方剔出，而抵押贷款数额较大、几乎接近贷款上限的买家次之，首付现金较多且贷款数额上限高、实际贷款数量少的买家，则备受卖方青睐。当然全部用现金支付的买家是最受卖方欢迎的。
实践中，一些隐性收入较高的个人，买房时现金多而贷款少，反而不被卖方喜欢，这是因为多数卖方担心对方的现金合法性常常受到质疑而最终撕毁买卖协议，错过卖房时机。同样，在实践中，一般华人买家现金多、贷款少、节俭不奢的特点往往受卖主们和放贷银行的喜欢。
您的经纪人：您的经纪人将参照您的购买能力，选择搜房等于、小于您的购买价位。这是提高效率，节约您时间的做法。如果您要买3，000平方英尺的住宅，而最低市值60万，您的购房能力是55万（其中40万贷款），您将暂时买不起。如果您现金数额足以填充缺口，您仍然可以如愿以偿。
实践中，经常发生这样的情况：一是由于美国各州规定不同，买家异地购房时，将A州规定想象B州也适用，如果A州不需要提交贷款资格证明，买家常常对B州提交贷款资格证明的要求感到诧异；二是个别买家故意隐藏购买能力，误以为这样做对自己有利。
当然，在受益的同时，这份文件也是制约您的证据。假如您在谈判中给出超出购买能力的要约，被视为“无意义举动”，不能履行承诺，就不能收回“善意抵押金”；又假如您的贷款资格证明虚假（通常超出了实际的偿还能力），导致贷款数额超出您的实际偿付能力而被银行拒绝，您可能面临不能实际购买的困境，如果已经交付了合同定金，您可能收不回您的定金。这就要求，您在索求贷款资格证明时务必提供自己的真实情况。
从上述中看出，纽约州对此规定的合理性和追求操作上的高效率，避免纠纷的发生和当事人的损失。所以，尽管经纪人不负责给您贷款，但他是为了证明您的购卖能力和举行谈判的条件之一，您还得先拿出贷款资格证明，并且（在MLS条件下）由销售经纪人将该贷款资格证明交付给上市经纪人、在经过一番核实后，才能谈判。所以，还得请您合作为好。
2009年5月5日星期二
2009年4月14日星期二
长岛房市3月反弹
长岛房市3月份回暖，销量、售价、库存均上升，买卖双方讨价还价的空间有所缩小，这是继今年前两个月房价持续下降了12%以来的反弹表现。与前4年的同月市场表现相比，这是唯一的一个上升着的3月，也是今年初春市场表现较好的阶段反映。它反映的主要是今年元月和2月份地产销售合同的履行率，也反映了第一次买房者的踊跃入市和市场主体对当地房市发展判断的积极因素偏强。奥巴马房市刺激法案的8，000美元退税计划也起到了一定的作用。许多计划年内买房的买家无论有没有这8，000美元都会下手，但也确实吸引了许多本不愿年内买房的买家现在就入市下手。局部房市被炒热，个别住宅多个买家共同竞价的现象时有发生。地点质量价格3综合要素偏好一些的地产卖出高于上市价的情况也屡见不鲜。这究竟是不是整体市场的拐点？是不是卖方市场的起点？仍然有待于再作观察。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）4月10日统计资料显示，长岛房市今年3月份的表现为：两郡（苏幅克郡，简称苏郡；纳苏郡，简称纳郡。下同）销量月比大幅上升，苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。两郡平均售价月比上升了3.1%，其中苏郡为1.4%，纳郡为4.8%。同比两郡售价降幅仍然超过16%。两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定，其中纳郡月比回落了0.8%。两郡待售住宅库存量月比大幅上升，其中苏郡升幅达18%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为20%，纳郡为14%。具体特点有：
两郡销量月比均大幅上升，苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。
其中苏郡今年3月份销售量为532个，与2月份的421个相比，上升了26%，与去年3月的575个相比，则下降了7.4%。纳郡今年3月份销售量为450个，与2月份的407个相比，也上升了11%，与去年3月的546个相比，则下降了18%。
两郡平均售价月比上升了3.1%，其中苏郡为1.4%，纳郡为4.8%。同比降幅仍然超过16%，其中苏郡为16%，纳郡为17.2%。
其中苏郡3月份平均售价为$360，300，比2月份的$355，300上升了1.4%，与去年同期的$431，300相比，下降了16%。
其中纳郡3月份平均过户价为$479，800，与2月份的$457，700相比，上升了4.8%，比去年同期的$579，500相比，大幅下降了17.2%。
两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定，其中纳郡月比回落了0.8%。
其中苏郡3月份为6.8%，与2月份的6.6%相比，基本持平。与去年同期的5.2%相比，拉幅仍有1.6个百分点。
纳郡3月份为6.7%，比2月份的7.5%相比，回落了0.8%。与去年同期的6%相比，仍有0.6个百分点的拉距。
两郡待售住宅库存量月比大幅上升，其中苏郡升幅达18%。
苏郡3月份地产新上市3，533个，库存总量达到16，695个，其中住宅库存为13，099个，与2月份新上市的2，964个和住宅库存12，867个相比，分别上升了19%和18%。与去年同期地产新上市的3，710个相比，仍然下降了4.7%，与去年同期住宅库存的14，141个相比，也下降了7.3%。
其中纳郡3月份地产新上市3，298个，库存总量为12，697个，其中住宅库存为9，843个，与2月份新上市的2，676个和住宅库存9，471个相比，分别上升了23%和略升了3.9%。与去年同期地产新上市的3，193个相比，上升了3.3%，与住宅库存的9，862个相比，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为20%，纳郡为14%。
其中苏郡3月份租赁库存为1，909个，比去年同期的1，592个相比，上升了20%。
纳郡3月份租赁库存为1，766个，与去年同期的1，547个相比，也上升了14%。
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）4月10日统计资料显示，长岛房市今年3月份的表现为：两郡（苏幅克郡，简称苏郡；纳苏郡，简称纳郡。下同）销量月比大幅上升，苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。两郡平均售价月比上升了3.1%，其中苏郡为1.4%，纳郡为4.8%。同比两郡售价降幅仍然超过16%。两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定，其中纳郡月比回落了0.8%。两郡待售住宅库存量月比大幅上升，其中苏郡升幅达18%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为20%，纳郡为14%。具体特点有：
两郡销量月比均大幅上升，苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。
其中苏郡今年3月份销售量为532个，与2月份的421个相比，上升了26%，与去年3月的575个相比，则下降了7.4%。纳郡今年3月份销售量为450个，与2月份的407个相比，也上升了11%，与去年3月的546个相比，则下降了18%。
两郡平均售价月比上升了3.1%，其中苏郡为1.4%，纳郡为4.8%。同比降幅仍然超过16%，其中苏郡为16%，纳郡为17.2%。
其中苏郡3月份平均售价为$360，300，比2月份的$355，300上升了1.4%，与去年同期的$431，300相比，下降了16%。
其中纳郡3月份平均过户价为$479，800，与2月份的$457，700相比，上升了4.8%，比去年同期的$579，500相比，大幅下降了17.2%。
两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定，其中纳郡月比回落了0.8%。
其中苏郡3月份为6.8%，与2月份的6.6%相比，基本持平。与去年同期的5.2%相比，拉幅仍有1.6个百分点。
纳郡3月份为6.7%，比2月份的7.5%相比，回落了0.8%。与去年同期的6%相比，仍有0.6个百分点的拉距。
两郡待售住宅库存量月比大幅上升，其中苏郡升幅达18%。
苏郡3月份地产新上市3，533个，库存总量达到16，695个，其中住宅库存为13，099个，与2月份新上市的2，964个和住宅库存12，867个相比，分别上升了19%和18%。与去年同期地产新上市的3，710个相比，仍然下降了4.7%，与去年同期住宅库存的14，141个相比，也下降了7.3%。
其中纳郡3月份地产新上市3，298个，库存总量为12，697个，其中住宅库存为9，843个，与2月份新上市的2，676个和住宅库存9，471个相比，分别上升了23%和略升了3.9%。与去年同期地产新上市的3，193个相比，上升了3.3%，与住宅库存的9，862个相比，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为20%，纳郡为14%。
其中苏郡3月份租赁库存为1，909个，比去年同期的1，592个相比，上升了20%。
纳郡3月份租赁库存为1，766个，与去年同期的1，547个相比，也上升了14%。
2009年3月25日星期三
长岛2月房价降6.1%
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）3月10日统计资料显示，长岛房市今年2月份的表现为：两郡（苏幅克郡，简称苏郡；纳苏郡，简称纳郡。下同）销量月比均大幅下降了一成多，同比也下降了两成多。两郡平均售价月比下降了6.1%，其中苏郡降幅为4.7%，纳郡降幅为7.5%。同比平均降幅达到18.5%，其中苏郡为15%，纳郡为22%。两郡地产上市价与成交价差额均有新的突破，纳郡7.5%的续跳，继上月后再次创下了23年来的新纪录。两郡地产新上市数量月比略降，同比升降不齐。两郡租赁市场库存同比均上升了一成多，其中苏郡升幅为11%，纳郡为14%。具体特点有：
两郡销量月比均大幅下降了一成多，同比也下降了两成多。
其中苏郡今年2月份销售量为421个，与元月份的484个相比，下降了13%，与去年2月的551个相比，则下降了24%。纳郡今年2月份销售量为407个，与元月份的461个相比，也下降了12%，与去年2月的517个相比，则下降了21%。
两郡平均售价月比下降了6.1%，其中苏郡为4.7%，纳郡为7.5%。同比平均降幅达到18.5%，其中苏郡为15%，纳郡为22%。
其中苏郡2月份平均售价为$355，300，比元月份的$372，700下降了4.7%，与去年同期的$415，900相比，下降了15%。
其中纳郡2月份平均过户价为$457，700，与元月份的$494，700相比，下降了7.5%，比去年同期的$587，400相比，大幅下降了22%。
两郡地产上市价与成交价差额均有新的突破。纳郡7.5%的续跳，继上月的7%的新高之后，再次创下了23年来的新纪录。
其中苏郡2月份为6.6%，与元月份的6.5%基本持平。与去年同期的5.2%相比，大幅拉升了1.4个百分点。
纳郡2月份在元月份突破了7.0%关口以后，又蹦升到了7.5%，继续拉大了0.5%的谈判空间。再次刷新了1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比略降，同比升降不齐。
苏郡2月份地产新上市2，964个，库存总量达到16，385个，其中住宅库存为12，867个，与元月份新上市的3，084个和住宅库存12，670个相比，分别下降了3.9%和微升了1.6%。与去年同期地产新上市的3，426个相比，仍然下降了13.5%，与去年同期住宅库存的13，739个相比，也下降了6.3%。
其中纳郡2月份地产新上市2，676个，库存总量为12，342个，其中住宅库存为9，471个，与元月份新上市的2，844个和住宅库存9，151个相比，分别下降了5.9%和略升了3.5%。与去年同期地产新上市的2，737个相比，下降了2.2%，相比住宅库存的9，307个，微升了1.8%。
两郡租赁市场库存同比均上升了一成多，其中苏郡升幅为11%，纳郡为14%。
其中苏郡2月份租赁库存为1，826个，比去年同期的1，631个相比，上升了11%。
纳郡2月份租赁库存为1，792个，与去年同期的1，576个相比，也上升了14%。
两郡销量月比均大幅下降了一成多，同比也下降了两成多。
其中苏郡今年2月份销售量为421个，与元月份的484个相比，下降了13%，与去年2月的551个相比，则下降了24%。纳郡今年2月份销售量为407个，与元月份的461个相比，也下降了12%，与去年2月的517个相比，则下降了21%。
两郡平均售价月比下降了6.1%，其中苏郡为4.7%，纳郡为7.5%。同比平均降幅达到18.5%，其中苏郡为15%，纳郡为22%。
其中苏郡2月份平均售价为$355，300，比元月份的$372，700下降了4.7%，与去年同期的$415，900相比，下降了15%。
其中纳郡2月份平均过户价为$457，700，与元月份的$494，700相比，下降了7.5%，比去年同期的$587，400相比，大幅下降了22%。
两郡地产上市价与成交价差额均有新的突破。纳郡7.5%的续跳，继上月的7%的新高之后，再次创下了23年来的新纪录。
其中苏郡2月份为6.6%，与元月份的6.5%基本持平。与去年同期的5.2%相比，大幅拉升了1.4个百分点。
纳郡2月份在元月份突破了7.0%关口以后，又蹦升到了7.5%，继续拉大了0.5%的谈判空间。再次刷新了1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比略降，同比升降不齐。
苏郡2月份地产新上市2，964个，库存总量达到16，385个，其中住宅库存为12，867个，与元月份新上市的3，084个和住宅库存12，670个相比，分别下降了3.9%和微升了1.6%。与去年同期地产新上市的3，426个相比，仍然下降了13.5%，与去年同期住宅库存的13，739个相比，也下降了6.3%。
其中纳郡2月份地产新上市2，676个，库存总量为12，342个，其中住宅库存为9，471个，与元月份新上市的2，844个和住宅库存9，151个相比，分别下降了5.9%和略升了3.5%。与去年同期地产新上市的2，737个相比，下降了2.2%，相比住宅库存的9，307个，微升了1.8%。
两郡租赁市场库存同比均上升了一成多，其中苏郡升幅为11%，纳郡为14%。
其中苏郡2月份租赁库存为1，826个，比去年同期的1，631个相比，上升了11%。
纳郡2月份租赁库存为1，792个，与去年同期的1，576个相比，也上升了14%。
2009年3月9日星期一
房市刺激法案未必奏效
奥巴马政府房市刺激法案的思路是想从房市的几个角落“点火”，速求燎原。此招还是没有跳出“头疼医头，脚疼医脚”的治标理念。
首先，让我们看看2008年的7，500美元退税法案与2009年的8，000美元退税法案的区别，好像是这部法案的重头戏。
如果你是第一次买房者（从未拥有过住房或者过去3年内未买过房者，下同），而且是在2008年4月到当年年底之间买的，你可以得到7，500美元的退税。它有一个特点，就是在满足了相关条件下的不可退还性。也就是说，既是你没有缴付到7，500美元的税，你仍然可以获得7，500美元的足额退税。
然而，这7，500美元的退税必须在15年内，每年退还500美元，这就意味着，不是永远给你，你还得还，而且是如数归还，实际性质是无息贷款。很有意思的是，在它的细则里提到，如果纳税人在15年内死亡，剩余未退还部分可以宽免。但是，如果是夫妻共同拥有财产，一方死亡，另一方仍然存活，是否可以宽免；还是必须是在都死亡的条件下才予以宽免，却没有提及，显示出法案出台的仓促和粗糙之笔。
该法案惠及的人口不以收入多少为前提，所以，只要是第一次买房就可以获得退税。对过户后的居住时间也不做要求。
再看看2009年法案，把7，500美元增加到8，000美元。咋一看，仅仅提高了500美元，没什么大的区别。其实不然，最大的区别就在于不再要求退还了，算是白给。但是，它除了惠顾第一次买房者以外，却附加了另外的条件，第一，你们夫妻的年毛收入必须是少于15万美元才能获得该退税；第二，你们夫妻今后必须在这个“主要居住房”住够3年。否则，你们还得还。然而，就联邦税务局将如何追踪这些家庭的搬迁情况，夫妻收入3年内提高到或者又超过了15万美元怎么办等等，都还没有详细的解释。第三，买房时间为2009年1月1日到11月30日。所以，你们买房过户日期别安排在今年的12月份，否则，就不能享受8，000美元的退税。第四，如果以后房屋增值了，这8，000块钱收不收回去，没有说明，给以后可能追回留下了变数。
这个修改偏重于驰援低收入家庭的购房，从理论上讲，惠及的人口比修改法案前要少一些，突出了重点。同时又要求被惠及的低收入家庭在该居住房的居住时间相对稳定一些，交易时间严格限制在今年11月底以前。政府意欲猛促买家快快下手。
其次，是节能退税。将建筑节能（节能窗、绝缘材料、节能门、机械体系）改进花费由原先的终生500美元提高到1，500美元。还有，太阳能暖炉、燃料电池、热泵等的设备、安装成本花费可退税30%，单独设备成本的上限要求也被剔除。
第三，法拍屋和SHORT-SALE宽免。房屋的卖价少于抵押贷款总额被宽免的债务不再课收入税的有效期直到2012年。几近2百万美元被宽免的主要住宅抵押贷款债务从收入中排出，既使放贷银行已经向联邦税务局发出1099表，纳税人也不必因此填写税单。
这些法案的意图在于迅速改变房市因素，掀起房市热浪，进而达到转市的目的。
那么，这个法案真的能激活房市吗？效果实在是有限得很。与其说是欲拯救房市，还不如直接道明是保住房、保饭碗的保底法案。只不过是给法案叫了个名不副实的名字罢了。
8，000美元对于纽约州平均房价22万美元（2009年NAR统计数据）的房市来讲，占到3.63%。但是，与此同时，纽约州房市2008年比2007年下降了16.2%（见笔者今年2月2日《多维时报》《2008 长岛房价降6.4%》一文），今年元月仍在下滑。假如您刚好买了一个22万美元的住宅，用16.2减去3.63，还有12.57%的负债。任何一位买家都清楚，这个8，000美元的退税像是个鱼饵，吃进去就意味着要付出更大的代价。房市继续下滑的严峻形势，使消费信心严重下降，岂能是用8，000美元可以换回？
一般15万美元的年毛收入家庭，可以拿1/3的5万美元来供房，PITI（本金、利息、地税和保险）月均4千多，如果首付按20%计算，保守估计可以买到55万左右的房子。如果按照纽约州16.2%的年减幅计算，一年就损失本金89，100美元。如果在长岛，按6.4%的减幅计算，本金年损失为35，200美元。联邦8，000美元的退税占不到当年亏损部分的1/4，何谈还得要屋主住3年。如果假设按年下降6.4%，55万美元的房子，3年后就剩451，011美元，一共贬值98，989美元。8，000美元的补贴仅占1/12的损失。买家吃进了1/12，自己却赔了11/12，再加上2次交易花费（假如3年后售出）约2万美元，3年共赔约12万美元。现在下手的房市买家大都以实用价值为主要考虑因素，即使赔也得买。
房市继续低迷是导致交易量和房价持续下降的关键，而交易量和房价持续下降又反促房市低迷，步入恶性循环。扭转房市方向的着眼点应是变其金融制度（大点儿说是经济制度）的根本，提高消费信心，从治本下手。而偏偏在这方面，除了银行们自发地阻止次贷继续发生以外，我们还看不到政府有效的手段，药方和能耐。
政府管理国家，松紧自要把握，不能失控是底线。而自由市场经济的美国国家管控却不能有效把握这个底线。既就是这次可以侥幸逃过，由于理念放任，政策偏颇，缺乏管束，今后还会重蹈覆辙。
让我们来初步理一理奥巴马政府最近的几项救市举措和因此可能产生的后果。（1）政府入资金融机构，国家控股，私营企业国有化。政府从政策制定+监管变成了政策制定+监管+市场竞争者。既是规则制定者，又是裁判员，还是运动员。陷同业者以极不公平之境地。由此会使同行们消极或产生“逼良为娼”的可能性后果。在美国的非国有化商业银行中以后有谁能与国家控股的银行公平竞争？（2）政府入资大型制造业，以“太大所以不能倒”为理由，实际上是扶持竞争失败者，有违公平竞争市场原则，是对竞争胜利者的无情打击。同理，在美国的非国有化制造业中今后有谁能与国家控股的制造业公平竞争？（3）给低收入家庭第一次买房者予8，000美元的补贴，既是对年毛收入逾15万美元家庭的不公平，也是对同为低于15万毛收入家庭的第一次购房者在2009年1月1日到11月30日之外时间购房的不公平。用不公平的手段来解决公平竞争遗留问题，后患无穷。把商家季节促销的方法作为政府的经济杠杆来用，尽显政府的无奈，看似山穷水尽，黔驴技穷。
整个救市法案都是从民生角度出发的，玩的是末端救补，对源头治理却三缄其口。人们早就听到“金融政策监管不力”的议论，但迄今也没有改进监管的举措出台。
救市要是以践踏市场竞争原则为方针的话，其实何止是不要脸面，其严重后果比保护竞争所带来的损失要大得多，影响要深远得多。房市既是整体经济的外在表现，也是整体经济的组成部分。采用给买方些小钱，再宽免部分卖家的债务，再给自由市场经济原则使点儿坏，就想扭转低迷的房市走向，奥巴马政府是不是幼稚了些？
奥巴马政府为此所有正在做的努力等同于旁观经济现象的自身陆续表现，没有遏制势头的措施，还没有敲到点子上。
首先，让我们看看2008年的7，500美元退税法案与2009年的8，000美元退税法案的区别，好像是这部法案的重头戏。
如果你是第一次买房者（从未拥有过住房或者过去3年内未买过房者，下同），而且是在2008年4月到当年年底之间买的，你可以得到7，500美元的退税。它有一个特点，就是在满足了相关条件下的不可退还性。也就是说，既是你没有缴付到7，500美元的税，你仍然可以获得7，500美元的足额退税。
然而，这7，500美元的退税必须在15年内，每年退还500美元，这就意味着，不是永远给你，你还得还，而且是如数归还，实际性质是无息贷款。很有意思的是，在它的细则里提到，如果纳税人在15年内死亡，剩余未退还部分可以宽免。但是，如果是夫妻共同拥有财产，一方死亡，另一方仍然存活，是否可以宽免；还是必须是在都死亡的条件下才予以宽免，却没有提及，显示出法案出台的仓促和粗糙之笔。
该法案惠及的人口不以收入多少为前提，所以，只要是第一次买房就可以获得退税。对过户后的居住时间也不做要求。
再看看2009年法案，把7，500美元增加到8，000美元。咋一看，仅仅提高了500美元，没什么大的区别。其实不然，最大的区别就在于不再要求退还了，算是白给。但是，它除了惠顾第一次买房者以外，却附加了另外的条件，第一，你们夫妻的年毛收入必须是少于15万美元才能获得该退税；第二，你们夫妻今后必须在这个“主要居住房”住够3年。否则，你们还得还。然而，就联邦税务局将如何追踪这些家庭的搬迁情况，夫妻收入3年内提高到或者又超过了15万美元怎么办等等，都还没有详细的解释。第三，买房时间为2009年1月1日到11月30日。所以，你们买房过户日期别安排在今年的12月份，否则，就不能享受8，000美元的退税。第四，如果以后房屋增值了，这8，000块钱收不收回去，没有说明，给以后可能追回留下了变数。
这个修改偏重于驰援低收入家庭的购房，从理论上讲，惠及的人口比修改法案前要少一些，突出了重点。同时又要求被惠及的低收入家庭在该居住房的居住时间相对稳定一些，交易时间严格限制在今年11月底以前。政府意欲猛促买家快快下手。
其次，是节能退税。将建筑节能（节能窗、绝缘材料、节能门、机械体系）改进花费由原先的终生500美元提高到1，500美元。还有，太阳能暖炉、燃料电池、热泵等的设备、安装成本花费可退税30%，单独设备成本的上限要求也被剔除。
第三，法拍屋和SHORT-SALE宽免。房屋的卖价少于抵押贷款总额被宽免的债务不再课收入税的有效期直到2012年。几近2百万美元被宽免的主要住宅抵押贷款债务从收入中排出，既使放贷银行已经向联邦税务局发出1099表，纳税人也不必因此填写税单。
这些法案的意图在于迅速改变房市因素，掀起房市热浪，进而达到转市的目的。
那么，这个法案真的能激活房市吗？效果实在是有限得很。与其说是欲拯救房市，还不如直接道明是保住房、保饭碗的保底法案。只不过是给法案叫了个名不副实的名字罢了。
8，000美元对于纽约州平均房价22万美元（2009年NAR统计数据）的房市来讲，占到3.63%。但是，与此同时，纽约州房市2008年比2007年下降了16.2%（见笔者今年2月2日《多维时报》《2008 长岛房价降6.4%》一文），今年元月仍在下滑。假如您刚好买了一个22万美元的住宅，用16.2减去3.63，还有12.57%的负债。任何一位买家都清楚，这个8，000美元的退税像是个鱼饵，吃进去就意味着要付出更大的代价。房市继续下滑的严峻形势，使消费信心严重下降，岂能是用8，000美元可以换回？
一般15万美元的年毛收入家庭，可以拿1/3的5万美元来供房，PITI（本金、利息、地税和保险）月均4千多，如果首付按20%计算，保守估计可以买到55万左右的房子。如果按照纽约州16.2%的年减幅计算，一年就损失本金89，100美元。如果在长岛，按6.4%的减幅计算，本金年损失为35，200美元。联邦8，000美元的退税占不到当年亏损部分的1/4，何谈还得要屋主住3年。如果假设按年下降6.4%，55万美元的房子，3年后就剩451，011美元，一共贬值98，989美元。8，000美元的补贴仅占1/12的损失。买家吃进了1/12，自己却赔了11/12，再加上2次交易花费（假如3年后售出）约2万美元，3年共赔约12万美元。现在下手的房市买家大都以实用价值为主要考虑因素，即使赔也得买。
房市继续低迷是导致交易量和房价持续下降的关键，而交易量和房价持续下降又反促房市低迷，步入恶性循环。扭转房市方向的着眼点应是变其金融制度（大点儿说是经济制度）的根本，提高消费信心，从治本下手。而偏偏在这方面，除了银行们自发地阻止次贷继续发生以外，我们还看不到政府有效的手段，药方和能耐。
政府管理国家，松紧自要把握，不能失控是底线。而自由市场经济的美国国家管控却不能有效把握这个底线。既就是这次可以侥幸逃过，由于理念放任，政策偏颇，缺乏管束，今后还会重蹈覆辙。
让我们来初步理一理奥巴马政府最近的几项救市举措和因此可能产生的后果。（1）政府入资金融机构，国家控股，私营企业国有化。政府从政策制定+监管变成了政策制定+监管+市场竞争者。既是规则制定者，又是裁判员，还是运动员。陷同业者以极不公平之境地。由此会使同行们消极或产生“逼良为娼”的可能性后果。在美国的非国有化商业银行中以后有谁能与国家控股的银行公平竞争？（2）政府入资大型制造业，以“太大所以不能倒”为理由，实际上是扶持竞争失败者，有违公平竞争市场原则，是对竞争胜利者的无情打击。同理，在美国的非国有化制造业中今后有谁能与国家控股的制造业公平竞争？（3）给低收入家庭第一次买房者予8，000美元的补贴，既是对年毛收入逾15万美元家庭的不公平，也是对同为低于15万毛收入家庭的第一次购房者在2009年1月1日到11月30日之外时间购房的不公平。用不公平的手段来解决公平竞争遗留问题，后患无穷。把商家季节促销的方法作为政府的经济杠杆来用，尽显政府的无奈，看似山穷水尽，黔驴技穷。
整个救市法案都是从民生角度出发的，玩的是末端救补，对源头治理却三缄其口。人们早就听到“金融政策监管不力”的议论，但迄今也没有改进监管的举措出台。
救市要是以践踏市场竞争原则为方针的话，其实何止是不要脸面，其严重后果比保护竞争所带来的损失要大得多，影响要深远得多。房市既是整体经济的外在表现，也是整体经济的组成部分。采用给买方些小钱，再宽免部分卖家的债务，再给自由市场经济原则使点儿坏，就想扭转低迷的房市走向，奥巴马政府是不是幼稚了些？
奥巴马政府为此所有正在做的努力等同于旁观经济现象的自身陆续表现，没有遏制势头的措施，还没有敲到点子上。
2009年2月16日星期一
长岛元月房价降6%
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2月10日统计资料揭示，长岛房市今年元月份的表现为：两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升，纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。两郡地产新上市数量月比均大幅上升了一半，同比小升了4.4%和6.5%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。具体特点有：
两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。
其中苏郡今年元月份销售量为484个，与去年十二月份的730个相比，下降了1/3，与去年一月的588个相比，则下降了18%。纳郡今年元月份销售量为461个，与去年十二月份的697个相比，也下降了1/3，与去年一月的634个相比，则下降了27%。
两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。
其中苏郡元月份平均售价为$372，700，比去年十二月份的$405，600下降了8%，与去年同期的$460，100相比，下降了19%。
其中纳郡元月份平均过户价为$494，700，与去年十二月份的$515，600相比，下降了4%，比去年同期的$582，200相比，也大幅下降了15%。
两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升。纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。
其中苏郡元月份为6.5%，比十二月份的5.8%扩大了0.7%的距离。与去年同期的4.8%相比，则大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡元月份则突破了7.0%关口，与十二月份的5.8%相比，再次拉大了1.2%的谈判空间，使市场倾斜度进一步向买方靠拢。这个数字是自1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比均大幅跃升了半数以上，同比小升了4.4%和6.5%。
苏郡元月份地产新上市3，084个，库存总量达到16，151个，其中住宅库存为12，670个，与十二月份新上市的1，914个和住宅库存12，136个相比，分别飙升了61%和微升了4.4%。与去年同期地产新上市的4，046个相比，仍然下降了24%，与去年同期住宅库存的13，479个相比，也下降了6%。
其中纳郡元月份地产新上市2，844个，库存总量为11，951个，其中住宅库存为9，151个，比十二月份新上市的1，806个和住宅库存8，592个相比，分别大幅上升了57%和略升了6.5%。与去年同期地产新上市的3，207个相比，上升了11.3%，相比住宅库存的9，136个，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。
其中苏郡元月租赁库存为1，788个，比去年同期的1，644个相比，上升了8.7%。
纳郡元月租赁库存为1，769个，与去年同期的1，580个相比，也上升了12%。
两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。
其中苏郡今年元月份销售量为484个，与去年十二月份的730个相比，下降了1/3，与去年一月的588个相比，则下降了18%。纳郡今年元月份销售量为461个，与去年十二月份的697个相比，也下降了1/3，与去年一月的634个相比，则下降了27%。
两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。
其中苏郡元月份平均售价为$372，700，比去年十二月份的$405，600下降了8%，与去年同期的$460，100相比，下降了19%。
其中纳郡元月份平均过户价为$494，700，与去年十二月份的$515，600相比，下降了4%，比去年同期的$582，200相比，也大幅下降了15%。
两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升。纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。
其中苏郡元月份为6.5%，比十二月份的5.8%扩大了0.7%的距离。与去年同期的4.8%相比，则大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡元月份则突破了7.0%关口，与十二月份的5.8%相比，再次拉大了1.2%的谈判空间，使市场倾斜度进一步向买方靠拢。这个数字是自1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比均大幅跃升了半数以上，同比小升了4.4%和6.5%。
苏郡元月份地产新上市3，084个，库存总量达到16，151个，其中住宅库存为12，670个，与十二月份新上市的1，914个和住宅库存12，136个相比，分别飙升了61%和微升了4.4%。与去年同期地产新上市的4，046个相比，仍然下降了24%，与去年同期住宅库存的13，479个相比，也下降了6%。
其中纳郡元月份地产新上市2，844个，库存总量为11，951个，其中住宅库存为9，151个，比十二月份新上市的1，806个和住宅库存8，592个相比，分别大幅上升了57%和略升了6.5%。与去年同期地产新上市的3，207个相比，上升了11.3%，相比住宅库存的9，136个，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。
其中苏郡元月租赁库存为1，788个，比去年同期的1，644个相比，上升了8.7%。
纳郡元月租赁库存为1，769个，与去年同期的1，580个相比，也上升了12%。
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