长岛售完陈货房得两年半

         长岛房市自2005年第三季度开始折转，市场消化能力渐弱，迄今销、租量勉强占到新上市地产的六分之一左右，绝大部分沉淀积压，变成了陈货。三年下来，库存越来越大，绝对数已经达到31，245个（包括住宅、商业用房和生地的出租和出售，其中住宅出售占82%）。按照四月份的销、租量1，122个来消化库存，需要28个月的想象绝对理论时间。既就是减去重复上市、售租互转和少量退市地产，那么纷至沓来的新上市地产，会把库存量继续扩充肿大。如果经济环境不发生根本性改变，用两年半以后的眼光看房市，病症会更重。

        长岛房市上升时期，销量一般可以达到新上市数量的二分之一以上，考虑重复上市和退市的因素，库存的积压不明显，那时平均滞市时间82天左右，对比现在的五个半月以上要短得多。

        同时，现在买卖双方的价格差幅平均达到5.8%左右。如一个地产70万的要价，被砍到66万成交的情况就不特别；一年前的4.2%价格差幅时，这个问题还不是个“急所”。最近几年许多标高价策略的卖主都经历了一降再降的过程。许多卖主一开始就低价上市，争取抢先售出。用几个月以后市场走低的眼光看，是聪明的策略。

        房产在市，只要地点、质量和价格三要素靠谱，就会吸引买家的注意，滞市时间就短。但我们常见在市房产的三要素中总有一项以上不靠谱，也就不难理解长期挂市的现象。许多卖主纷纷将售房转为出租，以求度过房市低谷期，一方面提高了出租住宅的上市量，同时也满足了持观望态度买家过渡租房的需要，客观上储备了大量的潜在买家。

        一部分买家认为，现在市场“三好一风险”，即价格和利率走低，选择余地大，尽管买到手就有开始贬值的可能，“该出手时就出手”了。买家中自住者远多于投资者，而投资者中只有少量个人/家庭敢于在现在做地产投资。追求房产实用价值者多于利益追逐者。市场上升时，实用价值和投资回报的双重目的得以实现；而现在大多数买家已经不奢求短期内投资有回报。

        与此同时，长岛两郡4月份经纪人办公室数量已降到1，639个（去年同期为1，769个，下降了7.2%），而当月销、租量只有1，122个，平均一个办公室不到0.7个。皇后区4月份相应有1，073个办公室（去年同期为1，117个，下降了4.0%），而当月销、租量只有444个，平均一个办公室只有0.4个。三年来，经纪人队伍中从事第二职业，转行的数量也在上升。

        据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛房市今年四月的表现为：两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降；两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升；两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态；两郡库存月比同比均上升；住宅出租量增大，几乎占整个库存的10%。具体特点有：

        两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降。其中苏福克郡（以下简称苏郡）四月份销售量为614个，比三月份的575个上升了6.8%，比去年四月的843个下降了27.2%。其中纳苏郡（以下简称纳郡）三月份销售量为508个，比三月份的546个下降了7.0%，比去年三月的707个下降了28.0%。

        两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升。其中苏郡四月份为$450，100，比三月份的$431，300上升了4.4%，与去年同期的$455，700相比则下降了1.2%。纳郡四月份平均过户价为$624，500，比三月份的$584，700大幅上升了6.8%，比去年同期的$573，200也大幅上升了8.9%。售价的上升除了季节的原因，也与实施“刺激经济增长计划”拉动市场因素有关。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态。其中，苏郡四月份的5.3%与三月的5.2%基本持平，与去年四月的3.7%相比则上升了一点六个百分点。纳郡四月的6.4%与三月的6.0%相比则上升了0.4%，与去年四月的4.9%相比还上升了一点四个百分点。

        两郡库存月比同比均上升，住宅出租库存量增大。其中苏郡四月份地产新上市3，820个，库存总量达到18，142个，其中住宅库存达14，809个，与三月份新上市的3，710个和住宅库存14，141个相比分别上升了3.0%和4.7%。与去年四月地产新上市的3，067个相比多出了753个，大幅上升了25.0%，与去年四月住宅库存的14，269个相比则上升了4.2%。

        其中纳郡库存四月份地产新上市3，280个，库存总量达到13，103个，其中住宅库存达10，486个，比三月份新上市的3，193个和住宅库存9，862个相比分别上升了2.9%和6.3%。与去年四月地产上市的3，067个相比上升了6.9%，相比住宅库存的9，984个则上升了5.0%。

        不容乐观的长岛房市是全国房市的缩影，房市不健康又是经济低迷的重要外症部分。联邦“刺激经济增长计划”法案和其它救市政策最终能不能奏效，目前结论还早。

地产买家应知乙烯基(Vinyl)材料

        我在看房时，经纪人指着住宅外墙壁板给我说，“那是乙烯基(vinyl)材料，是最好的住宅外墙壁板。”是不是那么回事儿？

        孙冠群

        孙先生，这是一个好问题。好在具体，共同，实用，及时和必须上。就笔者观点看，乙烯基是相对好的住宅外墙壁板材料。

        现今大多数屋主和买家都遇到过乙烯基材料作为住宅外墙壁板(siding)的情况,许多人还知道乙烯基唱片,乙烯基地板,乙烯基手套等等,但也许并不知道乙烯基究竟是什么物质。

        乙烯基不是一种自然物质，它是一种人造合成物质，它是塑料的一种。它是从原油（或者天然气）中的乙烯（ethylene）和普通盐中的氯（chlorine）合成为聚氯乙烯（Polyvinyl Chloride 即PVC）树脂，被人们习惯称作乙烯基。

        乙烯基被科学家在上世纪20年代发明创造，具有更易制造、更加耐用、更加经济的特点，从那以后迅速普见在日常生活用品中。迄今乙烯基已经变成了世界第二大生产和销售的塑料树脂。乙烯基被广泛地使用在建筑方面，是由于它还有与其它材料容易融合成新制品的属性和它的可塑性，同时有一定的硬度、光泽度、耐酸碱度等特点，可以满足不同产品包括形状在内的需要。

图为长岛西那山（Mt.Sinai）住宅乙烯基树脂外墙壁板、栅栏和排水管。（摄影：赵利平）

        除此以外，乙烯基还有不易受潮、坚固、不同着色、透明或者不透明、低成本、寿命长、防虫蚀、易回收、容易再加工、美观、易清洗等特点。乙烯基树脂还是非常好的环境保护材料，它57%的部分从盐中提炼，43%的部分来自原油（或者天然气），与玻璃、纸张一样，可以重复利用的属性使它永远不会成为“废品”。与其它包装材料的生产相比，乙烯基树脂用料少，生产加工过程中功耗也低，释放的光热更低。因此，乙烯基树脂的人造合成成功是整个塑料树脂行业的革命。

        美国乙烯基树脂产品迄今几乎60%用在了建筑和设备方面。诸如，住宅外墙壁板、门窗框架、房顶、檐槽和落水管、地板、上下水管、排污管、灌溉管道、盛体衬垫、栅栏、扶手、装饰、电线管道、绝缘材料，防火喷洒管道等等。你如果到Home depot和Lowe’s去看看，乙烯基树脂材料产品的份额很大。与此同时，这种材料也被深入地运用在医疗、船舶、航空、教育、航天、通讯、军工、交通、科研、生物工程等行业里。上世纪中叶，乙烯基树脂产量和产品品种几乎变成了一个国家发达与否的标志性材料。

        但是，乙烯基树脂或者它的复合材料并不是囊括了所用住宅外墙壁板材料的优点。它有熔点低、质脆、易弯、隔热差等缺点。铺作地板易受刮伤，作住宅外墙壁板没有水泥、石砖墙的隔热好，抵御风雪灾害的能力也相对差，屋主室外放置BBQ烤炉距离过近会导致乙烯基树脂材料热变，硬物撞击易裂，阴暗潮湿墙面易着附污渍等等。这些缺点的存在，使它在干旱高温地区、自然灾害多发地区的住宅建筑使用量上大大减少，甚至不如传统的雪松木板。又由于隔热差，作住宅外墙壁板时往往加衬隔热层，安装成本也相应增大。

        物无完美。尽管如此，它的综合评比仍然高于其它住宅外墙壁板材料，仍然受长岛大多数独立房型屋主的青睐，也是框架型住宅的上乘用材。业内人士常押韵地说，“The vinyl is final。”

长岛买方房市渐强

         据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛两郡房市今年三月的表现大体维持在二月的水平上。两郡销量月比微升，同比大幅下降；平均售价月比微升，同比微降；地产上市价与成交价间的差额月比差别不大，同比继续保持大幅度拉升状态；两郡库存月比上升，同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。具体特点有：

        两郡销量月比微升，同比大幅下降。其中苏福克郡（以下简称苏郡）三月份销售量为575个，比二月份的551个上升了4.4%，比去年三月的842个下降了31.7%。其中纳苏郡（以下简称纳郡）三月份销售量为546个，比二月份的517个上升了5.6%，比去年三月的766个下降了28.7%。

        两郡平均售价月比微升，同比微降。其中苏郡三月份为$431，300，比二月份的$415，900上升了3.7%，与去年同期的$444，900相比则下降了3.1%。纳郡三月份平均过户价为$584，700，比二月份的$587，400上升了0.5%，比去年同期的$593，200下降了1.4%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比差别不大，同比继续保持大幅度拉升状态。其中，苏郡三月的5.2%与二月的5.2%持平，与去年三月的3.8%相比则上升了一点四个百分点。纳郡三月的6.0%与二月的6.2%相比下降了0.2%，与去年三月的5.1%相比继续上升近一个百分点。

        两郡库存月比上升，同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。其中苏郡三月份地产新上市3，710个，库存总量达到17，478个，其中住宅库存达14，141个，与二月份新上市的3，426个和住宅库存13，739个相比分别上升了8.3%和2.9%。与去年三月地产新上市的4，509个相比下降了17.7%，与去年三月住宅库存的13，424个相比则上升了5.3%。

        其中纳郡库存三月份地产新上市3，193个，库存总量达到12，514个，其中住宅库存达9，862个，比二月份新上市的2，737个和住宅库存9，307个相比分别上升了16.7%和6.0%。与去年三月地产上市的3，546个相比下降了10%，相比住宅库存的9，260个则上升了6.5%。

        这种高库存、低销量、低价位、上市价与成交价间的大差额表现，是买方市场的部分重要特点。

诚信为经纪对价值坚持所在

        “我几年前所接触的那位华人地产经纪人‘忽悠’了我。我由于第一次买房，没什么经验，相关知识很少，不能识别他的‘伎俩’，就糊里糊涂地上了当，受到了损失。以后，我知道了其中的猫腻，原打算告他，又觉得那位经纪人也是几个嗷嗷待哺孩子的父亲，也许正等米下锅，饥不择食，慌不择路吧；再说追回损失也要耗时费力，我就放弃了继续追究他责任的打算。请问，我做得对吗？”

        海伦 洪

        恕我直言，您做的有些欠妥。您之所以重提旧事，还是难以释怀，未愈合的伤口仍隐隐作痛。

        首先，对您被“忽悠”了表示同情，对您所涉损失表示惋惜，对您向我（同为地产经纪人）咨询表示诚挚的谢意，对您的怜悯心表示遗憾。为那位迄今未被追究责任尚还心安理得的同行略有负罪感。

        坚守诚信是每一个地产经纪人基本的职业道德。诚信是地产经纪人遵法守道的底线，越过诚信就是欺骗。诚信是地产经纪人对社会公共价值的承诺，而公共价值是符合绝大多数人利益的良心体现。经纪人的行为可用符合社会风格良心价值作为试金石，这杆秤既在法律道德的规范中，也在社会公众的心里。全社会要求地产经纪人认同这种良心价值观，践行诚信，经纪人本身也应该是认同这种价值观念的典范（请读者参阅2006年8月作者在《多维时报》发表《诚信——地产经纪职业道德的灵魂》一文。经纪人认同社会公共价值是选择经纪人职业的道德契约，是坚持的前提。经纪人坚持价值的同时，就是捍卫社会公共利益的努力，就是个人与社会匹配的默契。

        任何一位地产经纪人几乎每单生意都面临着是坚守职业道德还是放弃职业道德的选择，这种选择贯穿于整个职业生涯中。许多优秀的经纪人无不以诚信作为立业和立身的基石，都有坚持公共价值的共性，这种共性寓于个性之中，辩证统一，相得益彰。他们的这种坚持被社会完成了从认识到认同的过程。地产经纪人需要“认真” 二字，认真地认识、体会、操作和坚守诚信；地产经纪人也需要“掂量”二字，掂量诚信的份量等同于职业的生命。

        靠“忽悠”谋利的经纪人在侵犯了当事人利益的同时，也自毁了自己做人、做事的基础。我们也真看到了个别经纪人职业的“短命”，他们废弃诚信作为做事首捧，大搞坑蒙拐骗，结果被社会认识后，遭到排斥。他们的客户就局限于人生地不熟、尚未融入社区、对他们无从所知的新移民或外来户，而遭到知根知底当地老客户的唾弃。他们做一单生意，欺骗一位顾客，留下一片骂名，路就越走越窄。他们的行为有悖于社会公认的价值，不仅扰乱了市场，也败坏了行业。他们应“勿以恶小而为之，勿以善小而不为。”

        坚持诚信有时是要付出代价的。经纪人往往在激烈的市场竞争中，遭遇不当竞争的现象，竞争平台被破坏，竞争条件不平等。坚守诚信的经纪人就会面临失去顾客的境况，而不当竞争者却往往做成了生意。这对坚守诚信的经纪人是最残酷的挑战，他们作出宁可失去眼前利益、坚守社会公共价值、坚持职业道德底线，也不与其同流合污的选择。他们付出的是失去了眼前利益的代价，他们换回的是社会的承认和赞许，他们的道路因此会越走越宽广。

        坚持诚信有时需要勇敢。当经纪人面对个别当事人的不当请求，面对个别不当竞争的同行，要勇敢的说“不” ！用法律和职业道德的要求解释、用社会公认价值的理念施以影响，劝其放弃不当请求或者不当竞争。《论语》言：“德不孤，必有邻。”相信社会公众的道义力量，坚持诚信者会得道多助。一个人如果把社会公认价值放在了首位，有了诚信的立身信念，就会正气在身，就可以产生宏大的力量，就可以战胜自己的怯懦，就会为公共价值信念而奋斗。

        地产经纪人的职业操守需要包括您在内的全社会的监督。作为被“忽悠”的当事人，您有权对其“忽悠”行为提出诉求并索要赔偿，您可以采用包括诉讼手段在内的方法捍卫您的利益。您今天的姑息是对明天社会的养奸，被怜悯的“他”会尝到“甜头”，是不会停止“忽悠”他人的。

        您大概有一个认识上的误区，也许是您作出这样选择的潜意识：那就是预设同情犯罪条件（即“生活困难者犯罪可以原谅”）。照此引而伸之，家有老母待养的盗窃犯，家境贫寒的妓女，孩子上学缺钱的贪污犯，负债而用劣质材料坑骗买主的建筑商，向商家强收保护费的黑社会，白拿赖账的市井无赖，利用职权索贿的国家公务人员等等，都可以被冠以“生活困难”，被公众谅解甚至免除法律的处分。

        您的“耗时费力”与您的实际损失相比也许不值（也许值），但是如果您果真采取了“追究”的行动，其社会意义会大于实际的损失赔偿。既可以捍卫公共价值的严肃性，又可以以儆效尤，起到警示作用，还可以剔除糟粕，端正行业风气，净化市场，甚至可以“治病救人”，还可以让世人避免听到某个孩子为他父亲曾经的不光彩行为蒙羞的祷告。

        以上论述和意见，供参考。

纳苏郡房价2月同比升8%

        据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛两郡房市今年头两个月表现复杂，令人眼花缭乱，却也喜忧参半。

        两郡月销量比和年销量比都在下降；平均售价东降西升，其中纳苏郡（简称纳郡，下同）同比升幅达8%，引人关注；地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%，纳郡两价差额突破6个百分点大关；苏福克郡（简称苏郡，下同）库存同比持平，而纳郡库存同比则微升。具体情况是：

        两郡月销量比和年销量比都下降。其中苏郡二月份销售量为551个，比一月份的588个下降了6.3%，比去年二月的731个下降了1/4。纳郡二月份销售量为517个，比一月份的634个下降了18%，比去年二月的625个下降了17%。

        两郡平均售价东降西升。其中苏郡二月份为$415，900，比一月份的$460，100下降了9.6%，与去年同期的$442，000相比也下降了5.9%。纳郡二月份平均过户价为$587，400，比一月份的$582，200则上升了0.9%，比去年同期的$543，600则大幅上升了8%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%。其中，苏郡二月的5.2%与一月的4.8%相比上升了0.4个百分点，与去年二月的4.0%相比则上升了1.2%。纳郡二月的6.2%与一月的5.9%相比上升了0.3%，与去年二月的5.1%相比上升了1.1%。这是房市进一步向买方市场倾斜的佐证，卖家已经不得不作出更大的让步。纳郡两价差额突破6个百分点大关，属当地自1997年来仅见。

        苏郡库存同比持平。二月份地产新上市3，426个，库存总量达到17，051个，其中住宅库存达13，739个，比一月份新上市的4，046个和住宅库存13，479个分别下降了15%和上升了1.9%。与去年二月地产新上市的3，470个相比持平，与住宅库存的12，766个相比上升了7.6%。说明库存量同比没有明显变化。

        纳郡库存同比微升。二月份地产新上市2，737个，库存总量达到11，943个，其中住宅库存达9，307个，比一月份新上市的3，207个和住宅库存9，136个相比分别大幅下降了14.7%和微升了1.9%。与去年二月地产上市的2，642个相比上升了3.6%，相比住宅库存的8，668个上升了7.4%。