苏福克郡房价环比停滞

Mt Sinai 同比大起大落

今年二月长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价同比上升了 3.0%，而且是连续三个月同比上升超过 3.0%，同时环比却连续三个月停滞。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 3 月 1 日系统生成统计显示，今年二月苏福克郡房屋销售中间价为 $329,500，去年同期为 $320,000，同比上升了 3.0% （图 1）。

这只能说明这个冬季略好于去年同期，但本冬季市场却疲软，环比连续数月停滞不前，还稍有下降，显现出随时都有下滑的可能。

不良资产份额仍然较大，它们滞留市场时间长，被消化率低，对普通卖主房价形成竞争和压力，这既是拉低房价的原因之一，也是当地经济不景气的市场显示。

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郡内中北部 5 学区房屋销售中间价有降有升，分别是 Three Village （与元月一样）$415,000 ，同比下降了 1.2% (图2)， Port Jefferson $500,000，同比上升了 2.1% （图 3），Mount Sinai $387,500，同比大幅下降了 8.8%，像是过山车一年里大起大落（图4）， Smithtown $416,500，同比下降了0.4%（图5）和 Commack $449,999，同比上升了 2.3%（图 6）。

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苏福克郡冬季热卖 颠覆地产市场认识

金融危机深度影响持续 喜忧参半

长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价今年元月同比继去年12月上升了3.4%之后上又升了3.2%。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年2月 1 日系统生成统计显示（“系统生成”是指，人为修订统计数字的概率很低。作者注），今年元月苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000，去年同期为 $319,900，同比上升了3.2% （图 1）。

不容乐观的是元月与上月持平，表明市场虽好于去年，但眼下却艰难越前。

与去年冬季热卖一样，今冬市场再现活跃。这与该郡传统冬季趋淡、夏季趋热的地产市场认知大相径庭。那种再以“冬季是销售淡季”的说法应该增加个谨慎的注释。与此同时，夏季价高、冬季价低的认识也应该丢到垃圾桶去。

受富人青睐。长岛由制造业向服务业转型，经济增长（去年仅1%）大幅度低于全国平均增长（2.3%），位于长岛东部的苏福克郡更是人口密度小，人口增幅缓慢，是城市化东移的末梢。但富人群体却认为是污染少、恬静、田园牧歌、原生态率高，交通四通八达，服务业跟进，生活舒适和方便捷径，最为适合生活的选择地域之一，长期以来集聚了大量的富人在这里栖息。

郡内地产市场南北东西均有差异，像 Cold Spring Hobor，Commack, Mt. Sinai, Miller Place 等区域的中高档住宅甚至出现上市不久即签约的群体现象。

金融危机深度影响还在持续，走出阴影非短期可望，也有如 Stony Brook，Setauket 低价房库存量大，而且在市不良资产（法拍、REO、Short Sale）超过在市低价房总量的12%。原出租资产受地方租赁环境变化影响大量挤市抛售，供需关系严重失衡，造成库存积压。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $415,000 ，同比下降了 1.2% (图2)， Port Jefferson $495,000，同比上升了 1.0% （图 3），Mount Sinai $397,500，同比则下降了 6.5%，是过去12个月里同比跌幅最大的月份 （图4）， Smithtown $420,000，同比上升了 1.2%（图5）和 Commack $440,000，同比上升了 0.9%（图 6）。Mt. Sinai 和 Three Village 同比都有下降，另外 3 个学区则有上升。

今冬温暖持续，天助市场，增加了买卖双方交易过程中的舒适度。

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苏福克郡房市2015同比升3.4%

金融危机以来最好年份

   2015年位于长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价上升了3.4%。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年元月 1 日系统生成统计显示，截止 2015 年 12月 31 日苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000，而前年同期则为 $319,150，环比平均升幅为 0.28%（见图 1）。就整体苏福克郡（2014 年统计人口为 1,502,968，在纽约州 62 个郡里按人口排名第四，面积排名第二）层面而言，年升幅有 3.4%，但各镇、村则大有不同。

   其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $416,500 ，同比上升了 0.8% (图2)， Port Jefferson $495,000，同比上升了 1.1% （图 3），Mount Sinai $403,500，同比则下降了 5.1%（图4）， Smithtown $420,000，同比上升了 1.2%（图5）和 Commack $440,000，同比上升了 1.1%（图 6）。从上述各图看出，除 Mt. Sinai 同比下降以外，另外四个学区同比均小幅上升 （也都小于 3.4% 的全郡年升幅），对上例这些学区来说，2015 年可不是金融危机以来最好的房市年份。

   苏福克郡 2015 年房市表现止跌稍升的主要原因，除了全国范围经济大势影响外，地方具体情况也起着交互作用：

   一是人口增加缓慢。2010 年统计人口为 1,493,350，截止 2014 年底人口仅自然增加和机械增加合计为 9，618人，各年均赠 2,405人，年增幅仅千分之一点六，新增房屋买家很少，房市依旧是供大于求，有的镇村甚至在市房与潜在买家的比例为 12:1，继续呈现强劲的买方市场特征。

   二是金融危机深度影响还在继续。郡内电子数字科研生产等公司裁人不断，吐故大于纳新，医药生物等科研经费严重缩水，公立学区各校财政捉襟见肘，普遍砍减项目，致使师资流失严重，政府新的税收增长点极少，房屋市场仍然有 Short Sale, Foreclosure 和 REO 等不良资产与普通售房并市，重伤着普通售房的房价。如 Three Village 学区，去年 12 月在市房 217 个，其中 Short Sale, Foreclosure 和 REO 分别是 13 个, 5 个和 2 个，占在市房的 9.2%。

     另外，人口增加缓慢和金融危机深度影响也迟缓了长岛城市化东移的速度。

   三是学区负面信息增加。有消息说 Three Village 学区按资历决定留裁教师，出现逆向淘汰问题；Mt. Sinai 学区高中在纽约州排名由年初的第 77 名退至 96 名，向后倒退了 19 个位次；长岛第二大学区 Sachem 迫于经费缩水和生源减少的压力，关闭了其中 3 所学校。

   四是受地方政策影响。Brookhaven Town 自 2011 年第三季度以来对石溪大学附近出租房管理趋严，2015 年大量曾用于出租的低价位住宅拥挤上市，而相对应的需求不多，造成库存积压。

   五是外来投资（包括来自中国大陆富人）郡内购买住宅数量有限，还不能形成对房屋市场的冲击性影响。

    尽管如此，苏福克郡一些镇村房屋市场在 2015 年的前三个季度消化了大量买家，又逢暖冬，买卖双方活跃程度得以延伸。Three Village 学区的 Ward Melville Senior High School 在年底也排名递进到 110 名（年初排名约在 177 位）。无论如何，2015 年度都是自金融危机以来苏福克郡最好的房市年份。

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苏福克郡房市入冬爬行

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）12 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County） 11 月份房市表现与10月份相似，其销售中间价为 $328,000，同比上升了 2.8%，环比也略有上升，继续延续着止跌踏步、稍微爬升的市场表现（详见图1）。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $418,500 (图2)， Port Jefferson $500,000（图 3），Mount Sinai $408,750（图4）， Smithtown $420,000（图5）和 Commack $440,000（图 6）。从图 2 至图 6 的图表看出，同比环比升降都是小幅，均没有意外表现。

另外，与苏福克郡相邻的纳苏郡 (Nassau County) 今年 11 月份的房市销售中间价为 $437,000，同比上升了 3.5%，环比也略扬了一些（图 7）。与纳苏郡相邻的皇后区 (Queens Borough) 今年 11 月房市销售中间价为 $415,000，同比仍然大幅跃升到 7.8%，环比持平（图 8）。

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苏福克郡房市秋末稍扬

据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）11 月 1 日系统生成统计显示，长岛苏福克郡（Suffolk County） 10 月份房市销售中间价为 $327,000，同比上升了 2.8%，环比也略有上升，继续延续着前8个月止步不前和稍微爬升的市场表现（详见图1）。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $419,500 (图2)， Port Jefferson $500,000（图 3），Mount Sinai $403,500（图4）， Smithtown $419,000（图5）和 Commack $439,500（图 6）。从图 2 至图 6 的统计数字看出，前三个学区环比小幅下跌，后两个学区环比有些上升，整体市场仍然呈现相对“静止”状态。

另外，与苏福克郡相邻的纳苏郡今年10 月份的房市销售中间价为 $435,000，虽说同比上升了 3.6%，但环比表现持平，连续 6 个月涨幅不逾 1%（图 7）。与纳苏郡相邻的皇后区今年 10 月房市销售中间价为 $415,000，同比仍然大幅跃升到 8.5%，但环比不增（图 8）。

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