石溪住宅出租投资面临挑战（一）

华人投资者进退维谷

        3 月 18  日，《时代烽火》（TIMES BEACON RECORD）记者 Erika Karp 报道，居住在石溪（Stony Brook）地域 M Section 的布鲁斯  桑德   （Bruce Sander）先生，由于不堪忍受愈来愈多邻居的房子被地产投资者购置后改建成 “鸽子笼”、“大车店”，再出租给当地学生所带来的不安全感，发起 “石溪受害屋主” 组织（the Stony Brook Concerned Homeowners），旨在终止仅对投资者有利而损害社区的 “搭伙式租房生意”（boarding house business model）（详见Groupcombats crowded rentals in Stony Brook ），大约 200 人有意加入，（详见 At Stony Brook protest, housing questioned ）。



This house on Madeley Lane in Stony Brook has parking for about eight vehicles,
something neighbors don't like. Photo by Erika Karp

    他们认为，许多邻居房屋被不当使用，隔建多个卧室，或有违地方法规。投资者把独立一家庭的房子分租给七、八个大学年龄的学生，部分绿地被开辟成停车场，噪音增加，时有乱扔垃圾、烟蒂、酒瓶的情况，拥挤停车增加了环境的纷乱，夏季园林绿化净化程度低，野草丛深，虫害四溢，房屋建材脏旧丑陋，尤其是常常出现不断变换的陌生面孔，让有老人和孩子的家庭增加悸心，导致社区地产贬值，严重影响居民生活品质。“美国梦正在消失，” 一位叫保罗（Paul）的邻居如是说。

    他们斗志昂扬，四处奔波，誓将不法投资者驱赶出去。他们联络 Setauket 和 Stony Brook 的市民协会，向媒体祥解细节，争取舆论关注；与石溪大学协商，寻求校外租房学生的居住出路；向镇政府揭发，遏制不法使用。均得到积极回响，石溪大学已与镇政府接触，拟遏制学生校外租房的趋势（Has met with town, SBU officials to stop trend of housing students）。
 

    他们还向政府抱怨，“非法出租” 罚款上限 $2,500 的现行规定太低，不足以促成非法使用者的 “改过”。



Bruce Sander, above right, speaks with other residents Sunday. Below, Paul said the American Dream is disappearing. Photos by Erika Karp

 

Bruce Sander, above right, speaks with other residents Sunday. Below, Paul

said the American Dream is disappearing. Photos by Erika Karp

    天堂镇（Brookhaven Town） 政府发言人杰克 克里格（Jack Krieger）说，镇政府 2010 年 10 月对一个近似  7,000 平方英尺的独立住宅被分租给 15 个大学年龄的房客，伴有噪音、垃圾和交通问题的邻居抱怨展开调查。邻居布莱修斯（Blasius）说，“房子前面看上去很刺眼”（笔者注意到天堂镇的科勒姆村（Coram ）的Elm  Ave 有个情况极为相似）。

        3 月 26 日，事件持续升温，终于有了实质的进展。这距 3 月 18 日 “石溪受害屋主” 组织成立仅 8 天的时间，效率之高，反映出了该屋主组织的决心和能量。天堂镇镇长埃德 罗曼（Ed Romaine）宣称，新的立法将帮助解决具体问题，起到遏制不法出租现象（详见Townlooks to crack down on illegal rentals in Stony Brook, East Setauket）。新的罚款上限或被上调到 $10,000，治乱世用重典。




Supervisor Ed Romaine, left, and Stony Brook M section resident Bruce Sander spoke at a press conference Monday on illegal rental homes in the area. Photos by Erika Karp

Supervisor Ed Romaine, left, and Stony Brook M section resident Bruce
Sander spoke at a press conference Monday on illegal rental homes
in the area. Photos by Erika Karp

    笔者认为，大量的投诉、举报将应声而下，相应的政府调查也将接踵而至。那些包括华人在内的投资者们不得不 “拆掉” “地产提款机”，被迫退出该地市场。那些立即甩掉 “包袱” 的投资者日后将被验证为明智者，而那些存有侥幸和抱持观望的投资者将会遭遇更大的损失。（未完待续）

长岛 2 月房市同比仅升0.2%

三村学区同比降4.5%

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    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 3 月 7 日统计数据显示，长岛2013年 2 月房市像天气一样寒冷，尽管房价低，库存多和低利率，仍然不能超过严冬对买卖双方的阻隔，交易中间价同比仅仅上升了0.2%，降到 $340,000（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比$350,000则下降了2.8%。其中纳苏郡达到 $383，200，较去年同期的 $375,000上升了2.2%（详见附图2），苏福克郡 $298，700同比仅上升了0.3%（详见附图3），皇后区低到 $330,000，同比降幅为4.2%（详见附图4）。

        这样的市场表现基本在预料之中，也是过去8年里2月份市场的最好表现。目前住宅库存量为21,564 个，同比29, 019个，大幅下降了25.7%。

        三村学区（Three Village）销售中间价为 $382,000，同比$400,000下降了4.5%（详见附图5）。有意思的是，这一表现与元月份的市场完全一致。

长岛元月房市同比升4.5%

三村学区同比降4.5%

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图 5

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    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 2 月 6 日统计数据显示，长岛2013年 1 月房市呈现回升态势。低房价是最大的购买动因，尽管库存减少，天气寒冷，受飓风影响不久，交易中间价同比还是上升了4.5%，达到 $350,000（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $400,000，较去年同期的 $385,500上升了3.6%，苏福克郡达到 $310,000同比上升了6.9%，皇后区达到 $356,000，同比上升了3.2%。

    这样的市场表现在冬季的元月份很难出现。一般整个冬季是全年市场的低点，这是基于库存和买家相对都少的缘故。刚过去的元月上扬表现似乎给今年的市场前景增添许多积极的暗示。

    

    目前住宅库存量为22,616 个，同比28,597个，大幅下降了20.9%。库存总量仍然可以支持市场10.2个月，同比可支持15.7个月下降了 1/3。仍然远高于6-7个月的理想支持库存量。这说明市场在好转，但还不是已经运行良好的市场。

    元月份，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡（SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡房屋销售中间价为 $350,000。已签销售合同尚未过户的地产中间价为$333,333，同比下降0.6%。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $400,000，环比持平，同比上升3.8%（详见附图2）；皇后区销售中间价为 $356,000，同比上升3.2%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $310,000，同比上升了6.9%（详见附图4）。

    三村学区（Three Village）销售中间价为 $382,000，同比$400,000下降了4.5%（详见附图5）；西纳山学区（Mount Sinai）销售中间价为 $415,000，同比$390,000，上升了6.4%（详见附图6）。

长岛去年房市仅升0.6%

西那山学区一枝独秀 三村斯密思镇杰弗逊港学区降幅不等

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    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 1 月 7 日统计数据显示，长岛2012年度房市表现有止跌，微升，困扰的特点。去年全长岛房市仅上升了0.6%，其中纳苏郡下降了0.3%，苏福克郡上升了0.3%，皇后区上升了4.3%（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。相对前几年联邦数项退税的刺激计划去年都没有，而且还受到飓风灾害的侵袭。虽说困难重重，举步缓慢，但终于看到全年上升的势头，这无疑给今年的方向定下了基调。使得大多数人相信复苏在望，信心倍增。

图 4

    去年12月份，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡（SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡房屋销售中间价为 $357,750，同比上升了7.3%，环比$362,000下降了1.1%。已签销售合同尚未过户的地产中间价为$335,000，同比下降1.5%。这是继连续 12 个月同比上升后的下跌。住宅库存同比减少了22.4%，给冬季买家带来了选择余地较少的市场。（详见附图 2）。

图 5

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $400,000，同比上升5.3%（详见附图3）；皇后区销售中间价为 $375,000，同比飙升15.4%（详见附图 4）；苏福克郡销售中间价 $314,500，同比上升了4.8%（详见附图5）。

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  位于天堂镇（Brookhaven）北部的三村（Three Village）、杰弗逊港（Port Jefferson）和西那山（Mt. Sinai）等个学区房屋销售中间价同比分别下降了8.0%，11.7%和上升了9.0%（详见附图 6、8 和9）。西那山学区一枝独秀。斯密思镇（Smithtown）也下降了6.4%（详见附图 7）。

长岛11月房市同比升6.5%

三村学区仍然逆市向下

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    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 12 月 7 日统计数据显示，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡（SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 11 月房屋销售中间价为 $362,000，同比上升了6.5%，环比$355,000上升了2.0%。已签销售合同尚未过户的地产中间价为$345,000，同比也上升了1.8%。这是连续第 12 个月同比上升，代表着市场保持回升状态整整一年。住宅库存继续减少，代表着买方选择余地越来越少，反映了卖方市场发展步伐坚定。（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $400,000，同比上升5.8%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为 $389,950，同比飙升了18.2%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $313,500，同比$310,000持平（详见附图 4）。由于受飓风桑迪影响，销售量1,838个，同比下降了14.6%，环比下降了26.1%。

    位于 Brookhaven 镇的三村学区（Three Village）继续保持逆市而下的市场表现。11月份房屋销售中间价为 $381,000，同比降幅8.2%。（见附图 5）