扩大退税范围也难救房市（下）

        收入15万以下的家庭，在过去的一年里，市场消化了他们中的大部分，剩下的和新生的短期内不会形成强大的购买群体，已经不占市场的主要成份。09延案除了继续照顾这部分人口以外，把部分中产阶层买家和部分卖主不失时机地调整进来，加大了市场调整份额，加深了市场影响层面，主体思路看似很好。

        可细想一下，有些一厢情愿了。家庭年收入20多万美元的人口群体，购买80万美元以下的住宅（09延案设置了上限），会因为8千美元的退税，而趋之若鹜吗？他们就一定会把买房时间提前安排在明年4月30日以前，而忽略他们自身的其他因素吗？这好像又不是那么回事啦。

        如果碰巧有些中产阶层买家符合条件，又在规定的时间内下了手，又获得了退税，那叫个白捡。所以，笔者认为，该条款实属锦上添花，毫无雪里送炭之意，完全有悖立法意图。

        假如说，给8千美元于家庭收入15万美元以下的群体，可以起到刺激一下的效果，那么给同样数额于家均收入20多万的家庭，恐怕就难起到刺激的效果。如果给后者给的更多，刺激交易的目的似乎可以达到，但这必然成了收入少的给的少，收入多的给的多，显然又不符合立法意图。

        划定夫妻年收入22万5千以下的买家可以获得足额退税，由此往上到24万5千递减的安排，只反映了技术问题，是立法者们思维惯性的产物，实际没有多大意义。这种又想把中产阶层拉进来玩，又没有多大的油水给人家，两院的算盘陷入了两难。

        5，由购买的房价和买家的收入来决定政府退税的额度。09延案的这一修改，是对前两个房市刺激法案的补充，也是差别对待、因人而异的体现。比前两个法案的一刀切做法更体现了杠杆的面目。但美国是一个拥有成熟立法体系的大国，不应该非要有2年的实践积累才出台这样的法案。这种滞后反应的立法机制，社会成本大，周期长的代价应该为立法者所知悉，不是现代素质的决策者们所该犯的低级错误。

        6，2010年4月底之前签订合同，必须在7月1日前完成交割的规定，作了2个限制：一是4月底以后签订的住宅买卖合同不在此范畴；二是对满足4月签订合同条件下，7月1日以后再过户的住宅买卖不考虑退税。这就可以排除今冬明春以后的交易。这预伏着明春以后09延案被废止时将有其它的法案来替代，给人以会不会还有更多退税法案出台的想象空间。

        7，增设了排除和监督条款。一是排除被赡养、被抚养和被扶养的人作为买家于受惠之外，二是受惠要凭证据。

        总之，08房案、09房案和09延案一路走来，内容递次扩大，说明在经济形势每况愈下情况下，房市与救市就成了愈跌愈救，跌深救深，救不及跌，更不止跌的关系。

        09延案的有效期为5个月，正是冬春房市淡季，政府出台了这么一个09延案，放在经济不景气，失业率居高不下和失业大军累积成疾的环境里，指望它可以把买卖双方赶进大冬天的市场里，加速炒热，梦想明年夏天到来前有所复苏。这还是在走头痛医头、脚痛医脚的老路子。这个法案对沉积的失业人口重新就业一点儿忙都帮不上。

        庞大失业大军正在加速增大失去住房的人口比例，导致房市供需关系严重失衡，房价也一降再降，相关行业大幅瘦身，相继受累。在失业和房市萎靡的关系中，前者应该是后者的重要原因，后者是前者的必然结果。

        09延案加大让利于民的做法一定会在一定程度上和一定范围内产生局部效应，但要让失业后再失去住房或者可能失去住房的“双失”人口保住房子或者重新拥有住房，政府真的要有相应的确实有效的帮助重新就业和保住他们住房的法案才行，而08房案、09房案和09延案都闭口不提。

        要保住失业人口的住房，需要有创新思维和大胆尝试的努力才行，要动真格的，它既是医治自由市场经济结症的关键部分，也是彻底扭转经济颓势的大手笔，还是考验奥巴马政府力挽狂澜的能力。到目前我们还看不到奥巴马政府真的有能力在这里比划比划。

        就局部看，09延案延伸有效期属于必然，调整内容参差不齐，合理与不合理内容并存，算得上是一个顾此失彼的跛脚法案。

        这样做，再次验证了奥巴马一直坚持的那几句话，“我们不要等待了，一定要做些什么，只有做才行。”可奥巴马政府到今天也没搞清楚怎么做，怎么从根本上做才事半功倍，怎样做才能做到点子上？

        如果把注意力集中在振兴经济和创造就业机会的根本上，使失业的人口能够重新就业，就会产生强大的地产购买团体，房市供需关系就会发生变化，房市就会回温，反过来拉动经济增长，这要比3个乃至更多的房市刺激法案的叠加都管用。源头在哪儿，奥巴马政府搞清了吗？

扩大退税范围也难救房市（上）

        延长09房市刺激法案经过参众两院后，11月6日终于到了总统奥巴马的手上，等待签发，距正式生效仅一步之遥。总体上看，该法案只能说明奥巴马政府面对颓势的房市继续要做点什么。至于做得是不是恰到好处，是不是正是当前该做的事情，是不是就一定能奏效，就得另当别论了。


        既然是政府从退税的角度让利给老百姓，总是对老百姓有一定的好处的。政府是继续玩着划圈挑人给钱的游戏，被挑到了也得不到多少。让你高兴一下，也许你立马就笑不出来了，有的甚至还得哭。

        《09刺激房市延长案》（以下简称“09延案”）大致有以下看点：

        1，09延案不仅仅是简单的延伸有效期，而是内容在09房市刺激法案的基础上又作了很大的增加。

        2，相对08房案和09房案仅鼓励买家的做法，09延案首次对卖主施恩，屋主变卖主，可以获得6，500美元的政府退税，限定的条件是卖主“在过去的8年里连续居住在主要住所5年，而且该住所已经卖掉或者正在出售。”已经卖掉应该指的是完成了交割手续，正在出售应该指的是签订了买卖合同，等待办理交割手续。仅仅上市代售，尚未签订地产买卖合同的情况，不应该算是09延案所惠及的对象。

        3，09延案把一些确实应该划进来的人划了出去，又把一些确实不应该划进来的人划了进来。凸显了该法案的不细致、两院可行性论证工作还需补课。

        该条款设置了溯及力，既就是屋主过去3年内卖掉了房子，只要符合上述住够5年的条件，同样可以获得足额退税。但如果卖主碰巧去世了，继承人能不能得到被继承人名义的退税，法案没有提及。

        过去8年的倒推的起始时间是2001年元月，还是当年11月，还是2002年4月30日？法案也不见文字。

        如此规定的立法意图很清楚，就是为了绝对涵盖卖主售房的时间区域，尽量照顾到金融危机以来“受灾”的卖主，但确实又不能过于及远，划定8年，减去连续住5年的时间，最大溯及到前3年，大约是金融危机影响的这3年，这样就把金融危机发生以前的卖主排除掉。如此立法，也算是用心良苦。

        但过去3年内售房的许多屋主，在此之前也确实住足了5年，他们售房的原因也确实不是由于金融危机造成的，比如，退休、工作调整、换房、离婚、继承等，在该法案下，也同样可以享受退税。这不符合该法案的立法初衷，但在实践中，甄别工作难度大，很复杂，为了便于操作，不得不做一刀切的安排，这是公平中的不公平。看来“相对公平论”和“现时公平论”是有强大哲学生命力的。一些标榜绝对公平的国会玩家在遇到像这样的实际问题时，也不得不和和稀泥，和稀泥本身就是节约社会资源。

        对住够5年的规定，显然体现了立法者考虑到居住时间相对稳定和足够长的因素，这是排除居住时间相对短的卖主的关键条款。这样卡下来，数量就大大减少了。就为了减少数量而规定5年，似乎理由不充分。同样，也一定排除了一些确实由于没有住够5年，真的由于金融危机原因而被迫卖房的“受灾人口”。他们本应该是立法意图的惠及者，却被法案容易操作的考虑给切到了线外，这是不公平的。

        该法案荒诞之处要算是对卖主没有设置卖掉的价格上限和卖主收入的上限条件。中低收入卖主受惠于该法案无可厚非，但肯定会出现给大款们塞小钱的现象，完全偏离了向中低收入家庭倾斜的刺激目的，使得这一法案的整体形象大大受损。与其把这一拍富人马屁的条款藏在里面等着挨骂，还不如在总统签署前改正过来。

        4，如果说08房案和09房案重点是在量上做了文章，那么09延案可以说增加了在人头上做文章的内容。不仅把家庭年收入15万到24万5的部分中产阶层买家包括进来，而且还把一部分卖主划到受益线内。这使惠及面扩大了许多，与其说是奥巴马政府向深层次和广度救市又所做了巨大的努力，还不如说是对过去救市不力的无奈和自我否定。

住宅保暖应标本兼治

        我们今秋在苏福克郡的三村学区刚买了房，入冬前，我们计划对整个房子进行彻底的保暖处理。可我们没有任何经验，钱也不多，我们担心钱花不到点子上。我太太主张哪里漏风就修哪里，我认为她的想法治标不治本，不能解决根本问题，应该综合全面考虑，尽量做到一劳永逸。但她的想法很好操作，雇请一般的维修公司都可以做到。而我的想法谁能做，怎么做，如何保证质量？

        吕柯蛟

        这是一个技术性很强、涉及千家万户的事情。由于许多住宅修缮公司专业方向单一，很难独立全面解决住宅的保暖问题，客观上需要政府作出统一要求、监督和服务。因此，纽约州能源研究发展局（New York State Energy Research and Development Authority）专设有住宅能源节约计划（ENERGY STAR® Program），使得一个公司就可以提供包括跨数个行业的《住宅耗能现状评估》，给顾客推荐《节能方案和估计改进成本》，他们当然还可以提供具体的节能服务。

        该局设置了独立的住宅修缮者（Contractors）资格监管体系，对住宅建筑标准、耗能评估，改进方案、健康和安全都设置了行业标准，对建筑商和住宅修缮者进行“整体建筑耗能评估和提出改进计划”的培训，使后者具有全面测试具体住宅保暖情况和给出改善计划的技能。要特别注意的是，该局只对具体建筑商和住宅修缮者个人进行业务水平的把关，而不是对具体住宅的节能方案、施工和质量提供保证，也不为此设置专项经费。

        作为顾客的您，只需要挑选持有该局专业证书的住宅修缮者（可以在推荐名单里找到）就可以开始您所说的“综合全面”保温修缮计划，接着就是得到他们给出的评估报告，签订施工协议，安装节能改进材料和设备，经最后测试后，住宅修缮者与您至少要有一年的书面《质量保证协议》。要特别注意的是，保证人既不是纽约州能源研究发展局，也不是它的培训项目，而是具体与您签订《节能质量保证协议》的建筑商或住宅维修公司。

        在长岛许多建筑商和住宅维修公司都经过这样的培训和持有证书，他们都愿意与屋主签订长期的《质量保证协议》。越来越多的屋主从中获益。您可以在该局的网站http://www.getenergysmart.org/了解更多的信息。

        如果您认为您太太的方案是治标的话，也是不可忽略的，更是长岛许多华人屋主常常采用的。这里也作简要介绍：

        1，要安装温控开关，定时自动降低温度和开、断能源供应。

        2，密封所有建筑缝隙，保温、隔风。许多人注意到门窗的密封，往往忽略阁楼进口、地下室内门和车库内门的密封。

        3，安装烟雾、一氧化碳监测设备，更换电池。由于密封了住宅，这些设备就显得更加重要。

        4，确信每一个室内通风管道没有被杂物、家具、地毯等堵塞。

        5，白天拉起阳面窗帘，入夜关上。

        6，壁炉不用时，一定要关掉通风口。

        7，每月检查一次空气过滤网，脏了就换。

        8，确信室外供暖设备未被树叶、杂草等覆盖。

        9，冬季应该取下窗式空调。否则，应密封后再全部覆盖。

       10，特别注意密封室内外电源插座和开关底盘。

       11，把供热炉的底线温度降到华氏120度（摄氏49度）以下。并且请专业公司用绝缘毯将热水炉炉体包裹起来。

        我倾向您在实施综合全面的节能保温计划以外，您太太的方案也是实用的、日常的、自己可以做到的，也别忽略。

长岛9月房市全面萎缩

        长岛房市今年9月份的市场表现，正如预期的那样，开始全面萎缩。其中销量和平均售价的月比下降是它的主要特征。苏幅克郡（简称苏郡，下同）和纳苏郡（简称纳郡，下同）的月比平均售价下降了3.5%，同时比去年同期的水平还有一成的距离。
        其中主要原因除了季节转换和新学年已经开始的要素以外，奥巴马房市刺激法案中对第一次买房者（含过去3年未买房者）购房补贴$8，000的优惠条件进入收关是一个重要的原因，受其影响，也是9月份市场表现的一个看点。该法案的最后关照日期限定为今年的11月底，今年入市的受惠买家大多数都为防万一，不等最后期限而早早下了手。

        刚刚过去的夏天记录了3年来的第一次市场回温，消化了许多库存积压，也给相关行业稳定就业和保证收入带来了条件。

        但是新屋开工量仍然不景气。主要是建筑材料、劳务、销售、运作等综合成本过大，而销售价格透底，致使许多建筑商得不偿失。

        据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）10月8日统计资料显示，今年9月份的市场情况大致如下：两郡平均销量月比全面下降，两郡平均售价月比分别下降了4%和3%，同比分别下降了10%和11%，两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降，两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化，两郡租赁市场库存同比基本持平。具体特点有：

        两郡平均销量月比全面下降。其中苏郡今年9月份销售量为883个，比8月份的998个相比下降了12%。纳郡今年9月份销售量为845个，与8月份的907个相比下降了7%。

        两郡平均售价月比分别下降了4%和3%，同比分别下降了10%和11%。

        其中苏郡9月份平均售价为$381，200，比8月份的$396，900相比，降幅为4%，与去年同期的$424，700相比，仍然有10%的差距。

        纳郡9月份平均过户价为$511，300，比8月份的$526，300，下降了3%，比去年同期的$576，500，仍然有11%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降。

        其中苏郡9月份为4.9%，比8月的5.3%略降了0.4%。接近去年同期的5.1%。

        纳郡9月份为5.8%，也比8月份的6.3%略将了一些，与去年同期的6.0%相比，也有小降。

        两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化。

        其中苏郡9月份地产新上市3，136个，库存总量达到16，256个，住宅库存为12，822个，仍占库存总量的79%。与8月份新上市的3，008个和住宅库存12，893个相比，分别上升了4%和基本持平。与去年同期地产新上市的3，385个相比，也在大致相当的范围内，与去年同期住宅库存的14，413个相比，也锐减了11%。

        其中纳郡9月份地产新上市2，661个，库存总量为12，167个，住宅库存为9，516个，仍占库存总量的78%，与8月份新上市的2，619个和住宅库存9，702个相比，分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的2，888个相比，略有下降，与去年同期住宅库存的10，256个相比，仍下降了7%。

        两郡租赁市场库存同比基本持平。其中苏郡9月份租赁库存为1，553个，相比去年同期的1，591个，基本持平。

        同时，纳郡9月份租赁库存为1，499个，与去年同期的1，472个相比，也基本持平。

长岛房价半年共升13.5%

         据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）9月11日统计资料显示，长岛房市今年8月份的平均过户价为苏幅克郡（简称苏郡，下同）$396，900， 纳苏郡(简称纳郡，下同）$526，300，分别比今年2月份的底点平均价$355，300和$457，700上升了12%和15%，平均为13.5%。为这半年来的春夏销售画上了热卖的句号。但与3年前的8月份平均售价相比，仍有17.8%的差距。

        与该协会2006年9月的统计资料（苏郡当年8月份平均售价$480，100，纳郡平均售价$644，500）对比，仍然分别有17.3%和18.3%的降幅。

        也就是说，这半年的热升，把2006年8月的最高点下降到今年2月的最低点的平均差额（27.5%）缩短了很大的价格空间。

        这得益于奥巴马房市刺激计划，相对较低的利率，更低的房产价格和相应的地产税削减政策等市场条件和因素，就像是催化剂作用，的确让许多买家按捺不住，成就了长岛这半年的市场回温。

        但是，全美经济气候的根本好转才是房地产市场赖于正常的土壤。眼下就要入秋，按规律成交量和价格都会相应下降，冬季的市场考验又接踵而来，要想有一个秋冬热卖热升的市场连续表现，恐怕不易实现。

        该协会9月的统计资料还揭示了今年8月份的市场情况：两郡平均销量月比微升，平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%，纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。两郡新上市地产数量月比均下降了10%，待售住宅库存量月比也有所回落，同比降幅略大一些，分别为12%和7%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12%，纳郡为16%。具体特点有：

        两郡平均销量月比微升。其中苏郡今年8月份销售量为998个，比7月份的970小幅上升了2.3%。也超过了去年8月份的907个。这是苏郡过去3年里继今年7月份以来出现的第二个销量同比上升的月份。纳郡今年8月份销售量为907个，与7月份的905持平。

        两郡平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%，纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。

        其中苏郡8月份平均售价为$396，900，比7月份的$409，300下降了$12，400元，降幅为3%，与去年同期的$432，400相比，仍然有8%的差距。

        其中纳郡8月份平均过户价为$526，300，比7月份的$514，000，上升了2.4%，比去年同期的$630，400，仍然有17%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。

        其中苏郡8月份为5.3%，比7月的5.1%略高一点。与去年同期的5.3%持平。

        纳郡8月份为6.3%，与7月份的6%升高了一点，与去年同期的5.9%相比，也有小升。

        两郡新上市地产数量月比均下降了10%，待售住宅库存量月比也有所回落，同比降幅略大一些，分别为12%和7%。

        苏郡8月份地产新上市3，008个，库存总量达到16，340个，其中住宅库存为12，893个，占库存总量的79%。与7月份新上市的3，352个和住宅库存13，097个相比，分别下降了10%和上升了1.6%。与去年同期地产新上市的3，088个相比，仅差80个，继续小幅下降，与去年同期住宅库存的14，650个相比，也下降了12%。

        其中纳郡8月份地产新上市2，619个，库存总量为12，426个，其中住宅库存为9，702个，占库存总量的78%，与7月份新上市的2，936个和住宅库存10，117个相比，分别下降了10.8%和4%。与去年同期地产新上市的2，628个相比，基本相等，与去年同期住宅库存的10，435个相比，降幅为7%。

        两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12%，纳郡为16%。

        其中苏郡8月份租赁库存为1，609个，相比去年同期的1，438个，升幅为12%。

        纳郡8月份租赁库存为1，585个，与去年同期的1，369个相比，升幅为16%。