奥巴马政府房市刺激法案的思路是想从房市的几个角落“点火”，速求燎原。此招还是没有跳出“头疼医头，脚疼医脚”的治标理念。
首先，让我们看看2008年的7，500美元退税法案与2009年的8，000美元退税法案的区别，好像是这部法案的重头戏。
如果你是第一次买房者（从未拥有过住房或者过去3年内未买过房者，下同），而且是在2008年4月到当年年底之间买的，你可以得到7，500美元的退税。它有一个特点，就是在满足了相关条件下的不可退还性。也就是说，既是你没有缴付到7，500美元的税，你仍然可以获得7，500美元的足额退税。
然而，这7，500美元的退税必须在15年内，每年退还500美元，这就意味着，不是永远给你，你还得还，而且是如数归还，实际性质是无息贷款。很有意思的是，在它的细则里提到，如果纳税人在15年内死亡，剩余未退还部分可以宽免。但是，如果是夫妻共同拥有财产，一方死亡，另一方仍然存活，是否可以宽免；还是必须是在都死亡的条件下才予以宽免，却没有提及，显示出法案出台的仓促和粗糙之笔。
该法案惠及的人口不以收入多少为前提，所以，只要是第一次买房就可以获得退税。对过户后的居住时间也不做要求。
再看看2009年法案，把7，500美元增加到8，000美元。咋一看，仅仅提高了500美元，没什么大的区别。其实不然，最大的区别就在于不再要求退还了，算是白给。但是，它除了惠顾第一次买房者以外，却附加了另外的条件，第一，你们夫妻的年毛收入必须是少于15万美元才能获得该退税；第二，你们夫妻今后必须在这个“主要居住房”住够3年。否则，你们还得还。然而，就联邦税务局将如何追踪这些家庭的搬迁情况，夫妻收入3年内提高到或者又超过了15万美元怎么办等等，都还没有详细的解释。第三，买房时间为2009年1月1日到11月30日。所以，你们买房过户日期别安排在今年的12月份，否则，就不能享受8，000美元的退税。第四，如果以后房屋增值了，这8，000块钱收不收回去，没有说明，给以后可能追回留下了变数。
这个修改偏重于驰援低收入家庭的购房，从理论上讲，惠及的人口比修改法案前要少一些，突出了重点。同时又要求被惠及的低收入家庭在该居住房的居住时间相对稳定一些，交易时间严格限制在今年11月底以前。政府意欲猛促买家快快下手。
其次，是节能退税。将建筑节能（节能窗、绝缘材料、节能门、机械体系）改进花费由原先的终生500美元提高到1，500美元。还有，太阳能暖炉、燃料电池、热泵等的设备、安装成本花费可退税30%，单独设备成本的上限要求也被剔除。
第三，法拍屋和SHORT-SALE宽免。房屋的卖价少于抵押贷款总额被宽免的债务不再课收入税的有效期直到2012年。几近2百万美元被宽免的主要住宅抵押贷款债务从收入中排出，既使放贷银行已经向联邦税务局发出1099表，纳税人也不必因此填写税单。
这些法案的意图在于迅速改变房市因素，掀起房市热浪，进而达到转市的目的。
那么，这个法案真的能激活房市吗？效果实在是有限得很。与其说是欲拯救房市，还不如直接道明是保住房、保饭碗的保底法案。只不过是给法案叫了个名不副实的名字罢了。
8，000美元对于纽约州平均房价22万美元（2009年NAR统计数据）的房市来讲，占到3.63%。但是，与此同时，纽约州房市2008年比2007年下降了16.2%（见笔者今年2月2日《多维时报》《2008 长岛房价降6.4%》一文），今年元月仍在下滑。假如您刚好买了一个22万美元的住宅，用16.2减去3.63，还有12.57%的负债。任何一位买家都清楚，这个8，000美元的退税像是个鱼饵，吃进去就意味着要付出更大的代价。房市继续下滑的严峻形势，使消费信心严重下降，岂能是用8，000美元可以换回？
一般15万美元的年毛收入家庭，可以拿1/3的5万美元来供房，PITI（本金、利息、地税和保险）月均4千多，如果首付按20%计算，保守估计可以买到55万左右的房子。如果按照纽约州16.2%的年减幅计算，一年就损失本金89，100美元。如果在长岛，按6.4%的减幅计算，本金年损失为35，200美元。联邦8，000美元的退税占不到当年亏损部分的1/4，何谈还得要屋主住3年。如果假设按年下降6.4%，55万美元的房子，3年后就剩451，011美元，一共贬值98，989美元。8，000美元的补贴仅占1/12的损失。买家吃进了1/12，自己却赔了11/12，再加上2次交易花费（假如3年后售出）约2万美元，3年共赔约12万美元。现在下手的房市买家大都以实用价值为主要考虑因素，即使赔也得买。
房市继续低迷是导致交易量和房价持续下降的关键，而交易量和房价持续下降又反促房市低迷，步入恶性循环。扭转房市方向的着眼点应是变其金融制度（大点儿说是经济制度）的根本，提高消费信心，从治本下手。而偏偏在这方面，除了银行们自发地阻止次贷继续发生以外，我们还看不到政府有效的手段，药方和能耐。
政府管理国家，松紧自要把握，不能失控是底线。而自由市场经济的美国国家管控却不能有效把握这个底线。既就是这次可以侥幸逃过，由于理念放任，政策偏颇，缺乏管束，今后还会重蹈覆辙。
让我们来初步理一理奥巴马政府最近的几项救市举措和因此可能产生的后果。（1）政府入资金融机构，国家控股，私营企业国有化。政府从政策制定+监管变成了政策制定+监管+市场竞争者。既是规则制定者，又是裁判员，还是运动员。陷同业者以极不公平之境地。由此会使同行们消极或产生“逼良为娼”的可能性后果。在美国的非国有化商业银行中以后有谁能与国家控股的银行公平竞争？（2）政府入资大型制造业，以“太大所以不能倒”为理由，实际上是扶持竞争失败者，有违公平竞争市场原则，是对竞争胜利者的无情打击。同理，在美国的非国有化制造业中今后有谁能与国家控股的制造业公平竞争？（3）给低收入家庭第一次买房者予8，000美元的补贴，既是对年毛收入逾15万美元家庭的不公平，也是对同为低于15万毛收入家庭的第一次购房者在2009年1月1日到11月30日之外时间购房的不公平。用不公平的手段来解决公平竞争遗留问题，后患无穷。把商家季节促销的方法作为政府的经济杠杆来用，尽显政府的无奈，看似山穷水尽，黔驴技穷。
整个救市法案都是从民生角度出发的，玩的是末端救补，对源头治理却三缄其口。人们早就听到“金融政策监管不力”的议论，但迄今也没有改进监管的举措出台。
救市要是以践踏市场竞争原则为方针的话，其实何止是不要脸面，其严重后果比保护竞争所带来的损失要大得多，影响要深远得多。房市既是整体经济的外在表现，也是整体经济的组成部分。采用给买方些小钱，再宽免部分卖家的债务，再给自由市场经济原则使点儿坏，就想扭转低迷的房市走向，奥巴马政府是不是幼稚了些？
奥巴马政府为此所有正在做的努力等同于旁观经济现象的自身陆续表现，没有遏制势头的措施，还没有敲到点子上。
2009年3月9日星期一
2009年2月16日星期一
长岛元月房价降6%
据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2月10日统计资料揭示，长岛房市今年元月份的表现为：两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升，纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。两郡地产新上市数量月比均大幅上升了一半，同比小升了4.4%和6.5%。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。具体特点有：
两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。
其中苏郡今年元月份销售量为484个，与去年十二月份的730个相比，下降了1/3，与去年一月的588个相比，则下降了18%。纳郡今年元月份销售量为461个，与去年十二月份的697个相比，也下降了1/3，与去年一月的634个相比，则下降了27%。
两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。
其中苏郡元月份平均售价为$372，700，比去年十二月份的$405，600下降了8%，与去年同期的$460，100相比，下降了19%。
其中纳郡元月份平均过户价为$494，700，与去年十二月份的$515，600相比，下降了4%，比去年同期的$582，200相比，也大幅下降了15%。
两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升。纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。
其中苏郡元月份为6.5%，比十二月份的5.8%扩大了0.7%的距离。与去年同期的4.8%相比，则大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡元月份则突破了7.0%关口，与十二月份的5.8%相比，再次拉大了1.2%的谈判空间，使市场倾斜度进一步向买方靠拢。这个数字是自1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比均大幅跃升了半数以上，同比小升了4.4%和6.5%。
苏郡元月份地产新上市3，084个，库存总量达到16，151个，其中住宅库存为12，670个，与十二月份新上市的1，914个和住宅库存12，136个相比，分别飙升了61%和微升了4.4%。与去年同期地产新上市的4，046个相比，仍然下降了24%，与去年同期住宅库存的13，479个相比，也下降了6%。
其中纳郡元月份地产新上市2，844个，库存总量为11，951个，其中住宅库存为9，151个，比十二月份新上市的1，806个和住宅库存8，592个相比，分别大幅上升了57%和略升了6.5%。与去年同期地产新上市的3，207个相比，上升了11.3%，相比住宅库存的9，136个，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。
其中苏郡元月租赁库存为1，788个，比去年同期的1，644个相比，上升了8.7%。
纳郡元月租赁库存为1，769个，与去年同期的1，580个相比，也上升了12%。
两郡销量月比均大幅下降了1/3，同比平均也下降了近1/4。
其中苏郡今年元月份销售量为484个，与去年十二月份的730个相比，下降了1/3，与去年一月的588个相比，则下降了18%。纳郡今年元月份销售量为461个，与去年十二月份的697个相比，也下降了1/3，与去年一月的634个相比，则下降了27%。
两郡平均售价月比下降了6%，其中苏郡为8%，纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。
其中苏郡元月份平均售价为$372，700，比去年十二月份的$405，600下降了8%，与去年同期的$460，100相比，下降了19%。
其中纳郡元月份平均过户价为$494，700，与去年十二月份的$515，600相比，下降了4%，比去年同期的$582，200相比，也大幅下降了15%。
两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升。纳郡7.0%的强跳，创下了23年来的新纪录。
其中苏郡元月份为6.5%，比十二月份的5.8%扩大了0.7%的距离。与去年同期的4.8%相比，则大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡元月份则突破了7.0%关口，与十二月份的5.8%相比，再次拉大了1.2%的谈判空间，使市场倾斜度进一步向买方靠拢。这个数字是自1986年以来的新高。
两郡地产新上市数量月比均大幅跃升了半数以上，同比小升了4.4%和6.5%。
苏郡元月份地产新上市3，084个，库存总量达到16，151个，其中住宅库存为12，670个，与十二月份新上市的1，914个和住宅库存12，136个相比，分别飙升了61%和微升了4.4%。与去年同期地产新上市的4，046个相比，仍然下降了24%，与去年同期住宅库存的13，479个相比，也下降了6%。
其中纳郡元月份地产新上市2，844个，库存总量为11，951个，其中住宅库存为9，151个，比十二月份新上市的1，806个和住宅库存8，592个相比，分别大幅上升了57%和略升了6.5%。与去年同期地产新上市的3，207个相比，上升了11.3%，相比住宅库存的9，136个，基本持平。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为8.7%，纳郡为12%。
其中苏郡元月租赁库存为1，788个，比去年同期的1，644个相比，上升了8.7%。
纳郡元月租赁库存为1，769个，与去年同期的1，580个相比，也上升了12%。
2009年2月2日星期一
2008 长岛房价降6.4%
据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）元月28日发布的市场统计数据，长岛2008年平均房价比2007年下降了6.4%。这是在皇后区、纳蘇郡和苏福克郡由西向东连为一体的范围内作出的平均统计，3郡的平均价位是$482,526，而2007年同样范围内的平均价为$515,539。
2008年3郡均降。其中，皇后区降幅最大，2008年平均售价为$437,553，比2007年下降了9.1%；其次是苏福克郡，2008年平均售价为$430,241，比2007年下降了7.6%；纳蘇郡则以2008年的$573,615的平均价比2007年仅降了3.9%。
2008年12月的3郡市场库存量为30,552个，与2007年的30,854个基本持平，显示出库存的相对稳定。该协会首席执行长约瑟夫.玛托拉（Joseph Mottola）说，“稳定的库存，上市价与成交价的小幅差额，低利率和方便的抵押贷款，反映出较好的市场因素组合，有力地预示着长岛的房市将会返回到正常的市场条件上来。”
另据纽约州地产经纪人协会（NYSAR）最新报道，尽管12月份地产平均价比11月份上升了5.6%，达到$220,000，纽约州2008全年仍然下降了16.2%。
2008年3郡均降。其中，皇后区降幅最大，2008年平均售价为$437,553，比2007年下降了9.1%；其次是苏福克郡，2008年平均售价为$430,241，比2007年下降了7.6%；纳蘇郡则以2008年的$573,615的平均价比2007年仅降了3.9%。
2008年12月的3郡市场库存量为30,552个，与2007年的30,854个基本持平，显示出库存的相对稳定。该协会首席执行长约瑟夫.玛托拉（Joseph Mottola）说，“稳定的库存，上市价与成交价的小幅差额，低利率和方便的抵押贷款，反映出较好的市场因素组合，有力地预示着长岛的房市将会返回到正常的市场条件上来。”
另据纽约州地产经纪人协会（NYSAR）最新报道，尽管12月份地产平均价比11月份上升了5.6%，达到$220,000，纽约州2008全年仍然下降了16.2%。
2009年1月13日星期二
长岛苏郡房价12月飙升14.5%
笔者按：当我面对长岛东部12月份平均房价比11月份狂升了14.5%的统计报告时，怀疑该数据的准确性。本着对读者负责和谨慎报道市场表现的态度，经2009年元月12日（星期一）与长岛经纪合作服务协会（MLSLI，下同）市场统计报告室的劳拉 . 卡琳 (Lorraine Collins) 女士反复核实，得到确认后，才提供给读者。
据MLSLI统计资料显示，长岛房市今年十二月份的表现为：两郡销量月比东部微升西部跌宕，同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。两郡平均售价月比成戏剧性对比，苏福克郡（简称苏郡，下同）跳升了14.5%，把全年的价跌幅度全部升回；纳苏郡（简称纳郡，下同）跌幅继11月后仍然超过8%。两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%，前者一改不破6%关口的记录，反而超过后者的差额。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12.7%，纳郡为13%。
其中“苏郡房价12月飙升14.5%”的报道大大超出了业者和专家的估计，给民众一个特大的惊讶。猛然间，当地业内权威和学者们也一时理不清头绪，对这种局部市场突然反向窜升表现的内在因素茫然不知所究，给不出一个所以然的答案来。
两郡地产平均价仅差$12，200，一反一般$100,000左右的差距表现，给市场研究机构和地产经纪公司提供了很大的想象空间和赋予了新的分析内容，也给地产投资者带来了重新考虑投资区域和操作上的调整。同时，还给许多抱观望态度的当地潜在买家提供了重新考虑入市时机的因素。
具体特点有：
两郡销量月比东部微升西部跌宕，同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。
其中苏郡十二月份销售量为709个，与十一月份的676个相比，上升了4.9%，与去年十二月的728个相比，则下降了2.6%。苏郡2008全年共售出8，826个，与去年同期的10，881个相比，则下降了18.9%。两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%，同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。
其中纳郡十二月份销售量为669个，与十一月份的596个相比，大幅下降了12.2%，与去年十二月的728个相比，则下降了8.1%。纳郡2008全年共售出个8，285个，与去年同期的9，896个相比，下降了16.3%。
两郡平均售价月比成戏剧性对比，苏均跳升了14.5%，纳郡跌幅继11月后仍然超过8%。
其中苏郡十二月份平均售价达$443，400，比十一月份的$387，300大幅上升了14.5%，与去年同期的$445，700相比几乎持平，仅差$2，300。把全郡全年的价格跌降部分几乎全部升回。
其中纳郡十二月份平均过户价为$455，600，与十一月份的$497，400相比，大幅下降了8.4%，比去年同期的$553，400相比，也大幅下降了17.7%。
两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%，前者一改不破6%关口的记录，反而超过纳郡的差额。
其中苏郡十二月份的6.5%，虽比十一月的5.7%上升了0.8%，但6.5%的绝对值是2005年下半年市场性质转变以来的当地新高。与去年十二月的4.8%相比，大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡十二月的6.3%与十一月的6.5%相比，则下降0.2%，有所回落。这个数字与去年十二月的5.5%相比，升幅仍然拉大了0.8%。
两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%，同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。
苏郡十二月份地产新上市1，914个，库存总量为15，410个，其中住宅库存为12，138个，与十一月份新上市的2，363个和住宅库存13，656个相比，分别下降了19%和11%。与去年十二月地产新上市的2，098个相比，下降了8.9%，与去年十二月住宅库存的12，425个相比，也下降了2.3%。
其中纳郡十二月份地产新上市1，806个，库存总量为11，198个，其中住宅库存为8，592个，比十一月份新上市的2，109个和住宅库存9，711分别下降了14.4%和11.5%。与去年十二月地产新上市的16，46个相比，上升了9.7%，相比住宅库存的8，376个，则上升了2.6%。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12.7%，纳郡为13%。
其中苏郡十二月租赁库存为1，670个，比去年同期的1，482个相比，上升了12.7%。
纳郡十二月租赁库存为1，642个，与去年同期的1，453个相比，也上升了13%。
据MLSLI统计资料显示，长岛房市今年十二月份的表现为：两郡销量月比东部微升西部跌宕，同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。两郡平均售价月比成戏剧性对比，苏福克郡（简称苏郡，下同）跳升了14.5%，把全年的价跌幅度全部升回；纳苏郡（简称纳郡，下同）跌幅继11月后仍然超过8%。两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%，前者一改不破6%关口的记录，反而超过后者的差额。两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12.7%，纳郡为13%。
其中“苏郡房价12月飙升14.5%”的报道大大超出了业者和专家的估计，给民众一个特大的惊讶。猛然间，当地业内权威和学者们也一时理不清头绪，对这种局部市场突然反向窜升表现的内在因素茫然不知所究，给不出一个所以然的答案来。
两郡地产平均价仅差$12，200，一反一般$100,000左右的差距表现，给市场研究机构和地产经纪公司提供了很大的想象空间和赋予了新的分析内容，也给地产投资者带来了重新考虑投资区域和操作上的调整。同时，还给许多抱观望态度的当地潜在买家提供了重新考虑入市时机的因素。
具体特点有：
两郡销量月比东部微升西部跌宕，同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。
其中苏郡十二月份销售量为709个，与十一月份的676个相比，上升了4.9%，与去年十二月的728个相比，则下降了2.6%。苏郡2008全年共售出8，826个，与去年同期的10，881个相比，则下降了18.9%。两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%，同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。
其中纳郡十二月份销售量为669个，与十一月份的596个相比，大幅下降了12.2%，与去年十二月的728个相比，则下降了8.1%。纳郡2008全年共售出个8，285个，与去年同期的9，896个相比，下降了16.3%。
两郡平均售价月比成戏剧性对比，苏均跳升了14.5%，纳郡跌幅继11月后仍然超过8%。
其中苏郡十二月份平均售价达$443，400，比十一月份的$387，300大幅上升了14.5%，与去年同期的$445，700相比几乎持平，仅差$2，300。把全郡全年的价格跌降部分几乎全部升回。
其中纳郡十二月份平均过户价为$455，600，与十一月份的$497，400相比，大幅下降了8.4%，比去年同期的$553，400相比，也大幅下降了17.7%。
两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%，前者一改不破6%关口的记录，反而超过纳郡的差额。
其中苏郡十二月份的6.5%，虽比十一月的5.7%上升了0.8%，但6.5%的绝对值是2005年下半年市场性质转变以来的当地新高。与去年十二月的4.8%相比，大幅拉升了1.7个百分点。
纳郡十二月的6.3%与十一月的6.5%相比，则下降0.2%，有所回落。这个数字与去年十二月的5.5%相比，升幅仍然拉大了0.8%。
两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%，同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。
苏郡十二月份地产新上市1，914个，库存总量为15，410个，其中住宅库存为12，138个，与十一月份新上市的2，363个和住宅库存13，656个相比，分别下降了19%和11%。与去年十二月地产新上市的2，098个相比，下降了8.9%，与去年十二月住宅库存的12，425个相比，也下降了2.3%。
其中纳郡十二月份地产新上市1，806个，库存总量为11，198个，其中住宅库存为8，592个，比十一月份新上市的2，109个和住宅库存9，711分别下降了14.4%和11.5%。与去年十二月地产新上市的16，46个相比，上升了9.7%，相比住宅库存的8，376个，则上升了2.6%。
两郡租赁市场库存同比均上升，其中苏郡升幅为12.7%，纳郡为13%。
其中苏郡十二月租赁库存为1，670个，比去年同期的1，482个相比，上升了12.7%。
纳郡十二月租赁库存为1，642个，与去年同期的1，453个相比，也上升了13%。
2009年1月6日星期二
利益遭犯屋主不举官就不理
许多华人屋主的利益屡被侵犯，得不到保护和纠正，有的屋主自己根本就不知道自己的哪些利益正在被侵犯，哪些利益需要自己申明、说明，甚至诉讼才能得到维护、保护和争得。有的屋主由于盲目相信法律环境和政府职能，轻信可以避免围绕地产方面的利益被他人侵犯，以为政府和其他社会机构会主动保护自己地产利益的完整性和缴税义务的合理性，其实不然。许多屋主的利益或者潜在的利益被侵犯，屋主如果由于无知没有觉察，即就是以后知道了，许多损失也无法弥补。
第一类是公权力“无故意”侵犯。最为常见的是征缴地产税和“STAR”计划。
地产税是地方政府收入的主要税源，被联邦和州羹杯切分后，当地教育开支、各种计划和基金划拨之后，还有至少18%的余额可供地方政府支配。估税官依据规定进行评估和收缴，正是由于由人来操作，而且采用书面理论推定形式来决定地产税额，而不是实行实地逐一核对分析的做法，所以有所出入，出入较大，甚至出入严重的情况一直存在。相关规定或者判例明确允许估税官有12-15%的误差率和绝对值误差率，就是基于人为因素的考虑。再加上档案记录、勘验资料、历史变迁、地域差别、学区发展和市场变化等因素，使得地产价值变化没有规律可循，使估税工作陷入纷繁复杂状态，确实难以把握。估税官们普遍的做法是宁可高估高征，也不低估低征，而政府内部的估税监督制度又形同虚设，客观上助长了估税官们的肆无忌惮。
例如，长岛西纳山地区2006年市值90万美元的住宅被稞以相当于一百零8万美元价值的地产税$19,580，到2008年，由于市场变化，该住宅市值74万美元时（地产税相对应为$14,800），而地产税高出$4,780，仍然居高不下，就不合理了。屋主发现并将政府告到法庭，才得以纠正。但屋主如果不主动争取减征地产税，政府也不会主动减征，换句话说：照征不误。屋主如果若干年后再发现并且作出努力，最终也得到了改正，那也只能以当年申请减征为起始，判决没有追溯力。屋主以前的多缴部分就要不会来了。
政府的这种看似偷鸡摸狗的行为，被学术界称为“无侵犯故意”，也就是主观上没有恶意。正是有这个借口存在，使得政府在大胆狂收地产税、被屋主们告到法庭之后，仍然可以“立即纠正”轻易过关，幸免法律意义上的惩罚。这种偏袒政府的估税制度要求屋主们瞪大眼睛看住自己的利益。
一个有意思的现象是，当整体房市持续低迷、许多地产相关行业大幅萎缩的时候，有一个行业却生意红火，那就是专门代理屋主减地产税的服务公司（Tax Grievance Service）。
另一个公权力“无故意”侵犯现象表现在“STAR”（New York State’s School Tax Relief Program）计划上。这是纽约州为年毛收入二十五万美元以下屋主主要住宅设置的一项地产税学校开支退税调剂计划。（1）如果屋主不主动申请，政府不会主动退税；（2）如果屋主几年后再申请，过去几年的“多征部分”不予退还；（3）如果屋主在当年的3月1日以后申请，当年多征部分不予退还；（4）如果享受高级STAR (Enhanced Star) 计划的屋主们没有每年都申请，没申请的年份不予退还。
政府扮演被动角色的原因是由于屋主拥有地产、年龄和收入情况的复杂因素造成的，客观上政府不主动提供服务的做法使得那些不知道这方面规定的屋主们得不到地税退还。
第二类是一般意义上的民事侵害。主要有蚕食、邻扰、犬吠、涂鸦和植被损害，其中最为紧要的是土地蚕食侵占。
在相邻关系中，邻居间的土地蚕食情况时有发生，也很复杂，政府不可能经常派人丈量核对，有些蚕食情况日久存在。纽约州法律被动地做出底线防范，只有蚕食一方同时具备了2方面的条件，才能从被蚕食一方获得所蚕食的土地，即蚕食时间不少于12年和经过法庭认可。
许多非城镇屋主地大林厚，多年不知土地周边的被蚕食情况，一旦被法庭认可，就既定事实，就会永久地失去被蚕食的土地。所以，要早发现，早制止。千万别指望政府会主动干涉蚕食方的蚕食行为。
在相邻关系中，邻扰问题也时有发生。有的是垃圾问题，有的是房客问题，有的是涂鸦问题，有的是宠物问题，有的是停放车辆问题，有的是建筑物扩建、加建、改建问题，还有的是植被问题，形式多种多样。这一类的相邻侵犯都有规定或地方民约可查。例如犬吠扰邻问题，长岛苏福克郡的规定就可以把主人告到法庭；房客半夜派对聚会噪音扰邻，邻居可以呼唤警察干涉，严重的还可以把房东诉之法律。无论哪一种，那一类，屋主都要自己站出来维权，屋主不告，政府一般不会干涉。
第一类是公权力“无故意”侵犯。最为常见的是征缴地产税和“STAR”计划。
地产税是地方政府收入的主要税源，被联邦和州羹杯切分后，当地教育开支、各种计划和基金划拨之后，还有至少18%的余额可供地方政府支配。估税官依据规定进行评估和收缴，正是由于由人来操作，而且采用书面理论推定形式来决定地产税额，而不是实行实地逐一核对分析的做法，所以有所出入，出入较大，甚至出入严重的情况一直存在。相关规定或者判例明确允许估税官有12-15%的误差率和绝对值误差率，就是基于人为因素的考虑。再加上档案记录、勘验资料、历史变迁、地域差别、学区发展和市场变化等因素，使得地产价值变化没有规律可循，使估税工作陷入纷繁复杂状态，确实难以把握。估税官们普遍的做法是宁可高估高征，也不低估低征，而政府内部的估税监督制度又形同虚设，客观上助长了估税官们的肆无忌惮。
例如，长岛西纳山地区2006年市值90万美元的住宅被稞以相当于一百零8万美元价值的地产税$19,580，到2008年，由于市场变化，该住宅市值74万美元时（地产税相对应为$14,800），而地产税高出$4,780，仍然居高不下，就不合理了。屋主发现并将政府告到法庭，才得以纠正。但屋主如果不主动争取减征地产税，政府也不会主动减征，换句话说：照征不误。屋主如果若干年后再发现并且作出努力，最终也得到了改正，那也只能以当年申请减征为起始，判决没有追溯力。屋主以前的多缴部分就要不会来了。
政府的这种看似偷鸡摸狗的行为，被学术界称为“无侵犯故意”，也就是主观上没有恶意。正是有这个借口存在，使得政府在大胆狂收地产税、被屋主们告到法庭之后，仍然可以“立即纠正”轻易过关，幸免法律意义上的惩罚。这种偏袒政府的估税制度要求屋主们瞪大眼睛看住自己的利益。
一个有意思的现象是，当整体房市持续低迷、许多地产相关行业大幅萎缩的时候，有一个行业却生意红火，那就是专门代理屋主减地产税的服务公司（Tax Grievance Service）。
另一个公权力“无故意”侵犯现象表现在“STAR”（New York State’s School Tax Relief Program）计划上。这是纽约州为年毛收入二十五万美元以下屋主主要住宅设置的一项地产税学校开支退税调剂计划。（1）如果屋主不主动申请，政府不会主动退税；（2）如果屋主几年后再申请，过去几年的“多征部分”不予退还；（3）如果屋主在当年的3月1日以后申请，当年多征部分不予退还；（4）如果享受高级STAR (Enhanced Star) 计划的屋主们没有每年都申请，没申请的年份不予退还。
政府扮演被动角色的原因是由于屋主拥有地产、年龄和收入情况的复杂因素造成的，客观上政府不主动提供服务的做法使得那些不知道这方面规定的屋主们得不到地税退还。
第二类是一般意义上的民事侵害。主要有蚕食、邻扰、犬吠、涂鸦和植被损害，其中最为紧要的是土地蚕食侵占。
在相邻关系中，邻居间的土地蚕食情况时有发生，也很复杂，政府不可能经常派人丈量核对，有些蚕食情况日久存在。纽约州法律被动地做出底线防范，只有蚕食一方同时具备了2方面的条件，才能从被蚕食一方获得所蚕食的土地，即蚕食时间不少于12年和经过法庭认可。
许多非城镇屋主地大林厚，多年不知土地周边的被蚕食情况，一旦被法庭认可，就既定事实，就会永久地失去被蚕食的土地。所以，要早发现，早制止。千万别指望政府会主动干涉蚕食方的蚕食行为。
在相邻关系中，邻扰问题也时有发生。有的是垃圾问题，有的是房客问题，有的是涂鸦问题，有的是宠物问题，有的是停放车辆问题，有的是建筑物扩建、加建、改建问题，还有的是植被问题，形式多种多样。这一类的相邻侵犯都有规定或地方民约可查。例如犬吠扰邻问题，长岛苏福克郡的规定就可以把主人告到法庭；房客半夜派对聚会噪音扰邻，邻居可以呼唤警察干涉，严重的还可以把房东诉之法律。无论哪一种，那一类，屋主都要自己站出来维权，屋主不告，政府一般不会干涉。
订阅：
博文 (Atom)