地产买家应知乙烯基(Vinyl)材料

        我在看房时，经纪人指着住宅外墙壁板给我说，“那是乙烯基(vinyl)材料，是最好的住宅外墙壁板。”是不是那么回事儿？

        孙冠群

        孙先生，这是一个好问题。好在具体，共同，实用，及时和必须上。就笔者观点看，乙烯基是相对好的住宅外墙壁板材料。

        现今大多数屋主和买家都遇到过乙烯基材料作为住宅外墙壁板(siding)的情况,许多人还知道乙烯基唱片,乙烯基地板,乙烯基手套等等,但也许并不知道乙烯基究竟是什么物质。

        乙烯基不是一种自然物质，它是一种人造合成物质，它是塑料的一种。它是从原油（或者天然气）中的乙烯（ethylene）和普通盐中的氯（chlorine）合成为聚氯乙烯（Polyvinyl Chloride 即PVC）树脂，被人们习惯称作乙烯基。

        乙烯基被科学家在上世纪20年代发明创造，具有更易制造、更加耐用、更加经济的特点，从那以后迅速普见在日常生活用品中。迄今乙烯基已经变成了世界第二大生产和销售的塑料树脂。乙烯基被广泛地使用在建筑方面，是由于它还有与其它材料容易融合成新制品的属性和它的可塑性，同时有一定的硬度、光泽度、耐酸碱度等特点，可以满足不同产品包括形状在内的需要。

图为长岛西那山（Mt.Sinai）住宅乙烯基树脂外墙壁板、栅栏和排水管。（摄影：赵利平）

        除此以外，乙烯基还有不易受潮、坚固、不同着色、透明或者不透明、低成本、寿命长、防虫蚀、易回收、容易再加工、美观、易清洗等特点。乙烯基树脂还是非常好的环境保护材料，它57%的部分从盐中提炼，43%的部分来自原油（或者天然气），与玻璃、纸张一样，可以重复利用的属性使它永远不会成为“废品”。与其它包装材料的生产相比，乙烯基树脂用料少，生产加工过程中功耗也低，释放的光热更低。因此，乙烯基树脂的人造合成成功是整个塑料树脂行业的革命。

        美国乙烯基树脂产品迄今几乎60%用在了建筑和设备方面。诸如，住宅外墙壁板、门窗框架、房顶、檐槽和落水管、地板、上下水管、排污管、灌溉管道、盛体衬垫、栅栏、扶手、装饰、电线管道、绝缘材料，防火喷洒管道等等。你如果到Home depot和Lowe’s去看看，乙烯基树脂材料产品的份额很大。与此同时，这种材料也被深入地运用在医疗、船舶、航空、教育、航天、通讯、军工、交通、科研、生物工程等行业里。上世纪中叶，乙烯基树脂产量和产品品种几乎变成了一个国家发达与否的标志性材料。

        但是，乙烯基树脂或者它的复合材料并不是囊括了所用住宅外墙壁板材料的优点。它有熔点低、质脆、易弯、隔热差等缺点。铺作地板易受刮伤，作住宅外墙壁板没有水泥、石砖墙的隔热好，抵御风雪灾害的能力也相对差，屋主室外放置BBQ烤炉距离过近会导致乙烯基树脂材料热变，硬物撞击易裂，阴暗潮湿墙面易着附污渍等等。这些缺点的存在，使它在干旱高温地区、自然灾害多发地区的住宅建筑使用量上大大减少，甚至不如传统的雪松木板。又由于隔热差，作住宅外墙壁板时往往加衬隔热层，安装成本也相应增大。

        物无完美。尽管如此，它的综合评比仍然高于其它住宅外墙壁板材料，仍然受长岛大多数独立房型屋主的青睐，也是框架型住宅的上乘用材。业内人士常押韵地说，“The vinyl is final。”

长岛买方房市渐强

         据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛两郡房市今年三月的表现大体维持在二月的水平上。两郡销量月比微升，同比大幅下降；平均售价月比微升，同比微降；地产上市价与成交价间的差额月比差别不大，同比继续保持大幅度拉升状态；两郡库存月比上升，同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。具体特点有：

        两郡销量月比微升，同比大幅下降。其中苏福克郡（以下简称苏郡）三月份销售量为575个，比二月份的551个上升了4.4%，比去年三月的842个下降了31.7%。其中纳苏郡（以下简称纳郡）三月份销售量为546个，比二月份的517个上升了5.6%，比去年三月的766个下降了28.7%。

        两郡平均售价月比微升，同比微降。其中苏郡三月份为$431，300，比二月份的$415，900上升了3.7%，与去年同期的$444，900相比则下降了3.1%。纳郡三月份平均过户价为$584，700，比二月份的$587，400上升了0.5%，比去年同期的$593，200下降了1.4%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比差别不大，同比继续保持大幅度拉升状态。其中，苏郡三月的5.2%与二月的5.2%持平，与去年三月的3.8%相比则上升了一点四个百分点。纳郡三月的6.0%与二月的6.2%相比下降了0.2%，与去年三月的5.1%相比继续上升近一个百分点。

        两郡库存月比上升，同比新上市库存下降、同比住宅库存上升。其中苏郡三月份地产新上市3，710个，库存总量达到17，478个，其中住宅库存达14，141个，与二月份新上市的3，426个和住宅库存13，739个相比分别上升了8.3%和2.9%。与去年三月地产新上市的4，509个相比下降了17.7%，与去年三月住宅库存的13，424个相比则上升了5.3%。

        其中纳郡库存三月份地产新上市3，193个，库存总量达到12，514个，其中住宅库存达9，862个，比二月份新上市的2，737个和住宅库存9，307个相比分别上升了16.7%和6.0%。与去年三月地产上市的3，546个相比下降了10%，相比住宅库存的9，260个则上升了6.5%。

        这种高库存、低销量、低价位、上市价与成交价间的大差额表现，是买方市场的部分重要特点。

诚信为经纪对价值坚持所在

        “我几年前所接触的那位华人地产经纪人‘忽悠’了我。我由于第一次买房，没什么经验，相关知识很少，不能识别他的‘伎俩’，就糊里糊涂地上了当，受到了损失。以后，我知道了其中的猫腻，原打算告他，又觉得那位经纪人也是几个嗷嗷待哺孩子的父亲，也许正等米下锅，饥不择食，慌不择路吧；再说追回损失也要耗时费力，我就放弃了继续追究他责任的打算。请问，我做得对吗？”

        海伦 洪

        恕我直言，您做的有些欠妥。您之所以重提旧事，还是难以释怀，未愈合的伤口仍隐隐作痛。

        首先，对您被“忽悠”了表示同情，对您所涉损失表示惋惜，对您向我（同为地产经纪人）咨询表示诚挚的谢意，对您的怜悯心表示遗憾。为那位迄今未被追究责任尚还心安理得的同行略有负罪感。

        坚守诚信是每一个地产经纪人基本的职业道德。诚信是地产经纪人遵法守道的底线，越过诚信就是欺骗。诚信是地产经纪人对社会公共价值的承诺，而公共价值是符合绝大多数人利益的良心体现。经纪人的行为可用符合社会风格良心价值作为试金石，这杆秤既在法律道德的规范中，也在社会公众的心里。全社会要求地产经纪人认同这种良心价值观，践行诚信，经纪人本身也应该是认同这种价值观念的典范（请读者参阅2006年8月作者在《多维时报》发表《诚信——地产经纪职业道德的灵魂》一文。经纪人认同社会公共价值是选择经纪人职业的道德契约，是坚持的前提。经纪人坚持价值的同时，就是捍卫社会公共利益的努力，就是个人与社会匹配的默契。

        任何一位地产经纪人几乎每单生意都面临着是坚守职业道德还是放弃职业道德的选择，这种选择贯穿于整个职业生涯中。许多优秀的经纪人无不以诚信作为立业和立身的基石，都有坚持公共价值的共性，这种共性寓于个性之中，辩证统一，相得益彰。他们的这种坚持被社会完成了从认识到认同的过程。地产经纪人需要“认真” 二字，认真地认识、体会、操作和坚守诚信；地产经纪人也需要“掂量”二字，掂量诚信的份量等同于职业的生命。

        靠“忽悠”谋利的经纪人在侵犯了当事人利益的同时，也自毁了自己做人、做事的基础。我们也真看到了个别经纪人职业的“短命”，他们废弃诚信作为做事首捧，大搞坑蒙拐骗，结果被社会认识后，遭到排斥。他们的客户就局限于人生地不熟、尚未融入社区、对他们无从所知的新移民或外来户，而遭到知根知底当地老客户的唾弃。他们做一单生意，欺骗一位顾客，留下一片骂名，路就越走越窄。他们的行为有悖于社会公认的价值，不仅扰乱了市场，也败坏了行业。他们应“勿以恶小而为之，勿以善小而不为。”

        坚持诚信有时是要付出代价的。经纪人往往在激烈的市场竞争中，遭遇不当竞争的现象，竞争平台被破坏，竞争条件不平等。坚守诚信的经纪人就会面临失去顾客的境况，而不当竞争者却往往做成了生意。这对坚守诚信的经纪人是最残酷的挑战，他们作出宁可失去眼前利益、坚守社会公共价值、坚持职业道德底线，也不与其同流合污的选择。他们付出的是失去了眼前利益的代价，他们换回的是社会的承认和赞许，他们的道路因此会越走越宽广。

        坚持诚信有时需要勇敢。当经纪人面对个别当事人的不当请求，面对个别不当竞争的同行，要勇敢的说“不” ！用法律和职业道德的要求解释、用社会公认价值的理念施以影响，劝其放弃不当请求或者不当竞争。《论语》言：“德不孤，必有邻。”相信社会公众的道义力量，坚持诚信者会得道多助。一个人如果把社会公认价值放在了首位，有了诚信的立身信念，就会正气在身，就可以产生宏大的力量，就可以战胜自己的怯懦，就会为公共价值信念而奋斗。

        地产经纪人的职业操守需要包括您在内的全社会的监督。作为被“忽悠”的当事人，您有权对其“忽悠”行为提出诉求并索要赔偿，您可以采用包括诉讼手段在内的方法捍卫您的利益。您今天的姑息是对明天社会的养奸，被怜悯的“他”会尝到“甜头”，是不会停止“忽悠”他人的。

        您大概有一个认识上的误区，也许是您作出这样选择的潜意识：那就是预设同情犯罪条件（即“生活困难者犯罪可以原谅”）。照此引而伸之，家有老母待养的盗窃犯，家境贫寒的妓女，孩子上学缺钱的贪污犯，负债而用劣质材料坑骗买主的建筑商，向商家强收保护费的黑社会，白拿赖账的市井无赖，利用职权索贿的国家公务人员等等，都可以被冠以“生活困难”，被公众谅解甚至免除法律的处分。

        您的“耗时费力”与您的实际损失相比也许不值（也许值），但是如果您果真采取了“追究”的行动，其社会意义会大于实际的损失赔偿。既可以捍卫公共价值的严肃性，又可以以儆效尤，起到警示作用，还可以剔除糟粕，端正行业风气，净化市场，甚至可以“治病救人”，还可以让世人避免听到某个孩子为他父亲曾经的不光彩行为蒙羞的祷告。

        以上论述和意见，供参考。

纳苏郡房价2月同比升8%

        据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛两郡房市今年头两个月表现复杂，令人眼花缭乱，却也喜忧参半。

        两郡月销量比和年销量比都在下降；平均售价东降西升，其中纳苏郡（简称纳郡，下同）同比升幅达8%，引人关注；地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%，纳郡两价差额突破6个百分点大关；苏福克郡（简称苏郡，下同）库存同比持平，而纳郡库存同比则微升。具体情况是：

        两郡月销量比和年销量比都下降。其中苏郡二月份销售量为551个，比一月份的588个下降了6.3%，比去年二月的731个下降了1/4。纳郡二月份销售量为517个，比一月份的634个下降了18%，比去年二月的625个下降了17%。

        两郡平均售价东降西升。其中苏郡二月份为$415，900，比一月份的$460，100下降了9.6%，与去年同期的$442，000相比也下降了5.9%。纳郡二月份平均过户价为$587，400，比一月份的$582，200则上升了0.9%，比去年同期的$543，600则大幅上升了8%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额同比都达到或超过了1.1%。其中，苏郡二月的5.2%与一月的4.8%相比上升了0.4个百分点，与去年二月的4.0%相比则上升了1.2%。纳郡二月的6.2%与一月的5.9%相比上升了0.3%，与去年二月的5.1%相比上升了1.1%。这是房市进一步向买方市场倾斜的佐证，卖家已经不得不作出更大的让步。纳郡两价差额突破6个百分点大关，属当地自1997年来仅见。

        苏郡库存同比持平。二月份地产新上市3，426个，库存总量达到17，051个，其中住宅库存达13，739个，比一月份新上市的4，046个和住宅库存13，479个分别下降了15%和上升了1.9%。与去年二月地产新上市的3，470个相比持平，与住宅库存的12，766个相比上升了7.6%。说明库存量同比没有明显变化。

        纳郡库存同比微升。二月份地产新上市2，737个，库存总量达到11，943个，其中住宅库存达9，307个，比一月份新上市的3，207个和住宅库存9，136个相比分别大幅下降了14.7%和微升了1.9%。与去年二月地产上市的2，642个相比上升了3.6%，相比住宅库存的8，668个上升了7.4%。

市场转变买方经纪增多

        据长岛地产经纪学校学员抽样调查发现，苏福克郡2007年买方地产经纪代理较两年前增加了一倍。对此现象，立即有人说是潮流所向。

        什么是买方经纪？被买方雇请、代表买方利益的地产经纪人称作买方经纪人，买家与地产经纪人之间的这种法律代理关系也相应称作买方经纪代理关系。它的形式要件是买家与经纪人之间达成一致的书面合同。经纪人以此合同约定，帮助买家找到相对合适的地产，代表买家利益与卖方谈判，争取买家的最大利益，保守买家秘密，对买家有说明交易程序步骤、解释专业词汇、建议方向等方面的义务，有向买家揭示所有关于卖方及其地产信息的义务，有从买家获得佣金的权利。在整个经纪代理活动中，遵守法律和职业道德，提供专业服务。买家是经纪人的顾主，卖方是经纪人的顾客。

        地产经纪学校有人把它叫做现代代理关系，用来区别传统的代理关系（卖方经纪代理关系），委实有些牵强。买方代理关系与卖方代理关系一直并存和发生在市场关系中，只是最近几年前者在数量上有所上升。一些买家从深层次上了解了它的内涵，觉得更有利于自己的利益，从而选择了这种代理关系。又由于市场发生了性质变化，选择买方经纪人的当事人多了起来，也就引起了人们的关注，但不能凭此就把买方代理关系硬说成是现代代理关系。

        有个很有意思的现象，许多华人买家以为经纪人带自己看房就一定是代表自己一方的，错啦！就现在纽约州地产市场上，绝大多数经纪人还是代表卖方、而不是代表买家的，买家是他们的顾客，并不是他们的雇主，他们的佣金由卖方承担。

        那为什么许多买家愿意支付经纪佣金，雇请经纪人，这不是“愚蠢”的举动吗？干吗要为卖方“节约佣金”呢？这些人认为：

        1．只有买方经纪代理在整个交易中才能全心全意代表买家，在交易中切实捍卫买家的利益。买方经纪代理置买家利益至上是法律和职业道德规范的义务。买方经纪代理违反它，就有受到处罚的风险；

        2．只有买方经纪代理才能在交易中真正为买方揭示地产价值、瑕疵等事实，说明市场信息和邻居状况；买方经纪代理在所有交易参与人中将为买家做别人不可替代的工作，那就是如实陈述客观事实；上市经纪人和上市公司因为受雇请法律关系的限制，不可能告诉买家许多将会对买家不利的事情，因为他们为卖方工作；

        3．受过专业训练的较高水平买方经纪专家会在买家出具价格承诺和反要约前反复核实标的物的价值，并展开技术性极强的价格谈判；

        4．因为只有代表买方的经纪代理不会卷入“卖方内部协商”情况，还可以避开步入同一公司的上市代理旋窝。在此情况下，卖方在谈判过程中不可能得知买家的底价，仅此，就可为买家节约一大笔；

        5．只有买方经纪代理才能坚持要买家雇请房检员，该房检员会视买家为雇主，而非顾客；

        6．上市经纪人和上市公司只代表卖方，不代表买家。他们的工作目的是帮扶卖方在最优惠的条件下获得最大利益；而买方经纪代理的工作目的是帮扶买家在最优惠的条件下获得最大利益；

        7．买方经纪代理会帮助买家选择筹措资金的方法，他们会建议买家得到抵押贷款经纪人或者银行的预先核准；

        8．佣金的支付说到底是买家购买地产价格的内容组成部分。即就是卖方经纪人从卖方获得的佣金也不例外。

        9．雇请买方经纪代理会使买家在整个交易中有安全感、依靠感和实惠感。

        一句话，物有所值。雇请买方经纪人划得来！

        这大概是买方经纪增多现象的内在原因。除此以外，市场因素的变化客观上成了买方经纪增多现象的外在原因。

        在买方市场中，市场向买方倾斜，买家比较主动，卖方的平均让价幅度增大，这就给买方支付经纪佣金创造了条件，买家可以用较低的价格买入地产，可把佣金负担转化到交易价格上。

        与此对应，在卖方市场中，买方经纪代理关系发生率较低，是因为购房价格偏高，绝大多数买家无力在买房款之外再有能力支付经纪佣金。他们宁可选择与上市经纪人或者卖方销售经纪人合作，也不愿再花钱雇请经纪代理；宁可选择风险伴随，也不愿花钱避免风险。

        尽管买方经纪倍增，绝对数仍然有限，距形成“潮流”尚有很大的空间。