普通屋主保险有数百元的伸缩范围，因保险公司和险种不同而不同。本文介绍12种减低保险费用的方法，供屋主购买保险时参考。
1. 选择当地保险公司要货比三家。虽然花些时间，却可以节约些钱。问你的朋友，查询广告，接触所在州的保险部门，全国保险委员协会等。许多州公布主要保险和险种金额，还提供保险公司被消费者投诉频率的信息。同时查询《消费者指南》、保险公司代理网络报价服务。这使屋主获得价格范围和最低收费的保险公司信息。但是不能单独考虑价格，还要了解服务质量，情况处置、投诉、理赔等。
当屋主精选了3家保险公司后，查询它们的财务状况和公司评估，诸如A.M. Best 和标准普尔，还有消费者顾问杂志。
2.提升扣除因素。扣除因素是指按照险种在保险公司支付屋主的索求金额前，屋主自己必须承担的损失部分。扣除因素越高，屋主的获赔部分越多。现在大多数保险公司推荐至少500 美元作为扣除因素。如果屋主可以提升扣除部分到1，000美元，屋主可以节约大约25%。但如果屋主所在地是自然灾害频发地，那么某种赔偿金的险种可以有分开的扣除部分。
3.弄清楚房子重建的费用。建筑下面的土地一般不因灾害而“重建”，土地不是屋主保险标的的范畴。如果不小心连土地都投保，保险费肯定高。
4.把住宅和车辆保险投保在同一家保险公司。许多保险公司因此可以给出5-15%的优惠。屋主要做的是弄清楚单买和合买的分别价格。
5.加强屋子的御灾能力。包括抗震、御风（雨、雪）、防洪、防虫蚀、防树砸等，也要更新取暖、空调、管道、电气系统，以减少因内部水、电、汽、油、火所造成的灾害。
6.改进房子的安全系统。屋主通常可以因为烟雾探测器、防盗自动警铃、锁定插销得到5%的险种价优惠；有些公司因屋主安装了现代自动灭火洒水装置、连接到警察局或其他的监视台站的防盗、防火自动报警警铃，给予15-20%的险种优惠。这些设备或系统不便宜，同时，也不是所有的设备或系统都可以获得优惠。屋主要弄清保险公司推荐的是什么系统，安装前后的保险费差别是什么。
7.发现另外的折扣。保险公司设置几种类型的折扣，但是并不是所有的折扣予以同样的优惠。例如，退休屋主呆在家里的时间要比上班族长，相对减少了失窃的可能性，而且早期发现火灾危害的可能性也要大，退休屋主也有更多的时间修理房子。有些保险公司给55岁以上或者退休屋主以10%的险种优惠。有些雇主、职业协会和集体保险计划也可以给出比其他保险类型更好的优惠。
8.保持良好的信用记录。建立可靠的信用历史也可以节约保险费。保险公司在险种定价时，一定要考虑屋主的信用历史。在大多数州，保险公司都会向屋主说明信用中不利的因素，诸如信用分数太低。为了保持好的信用记录，要按时支付账单，不要在满足需要以外设置更多的信用纪录，尽可能低地保持信用平衡，及时纠正信用错误，保持其精良。
9.不要轻易变换保险公司。如果屋主在一家保险公司待了几年，就有可能获得特别优惠价（叫作长期险种持有人优惠计划）。诸如3到5年优惠5% ，6年以上10%，但是屋主要定期的对比其他保险公司和其他险种。
10.屋主至少每年审查险种的限制和地产的价值，因为考虑重造费用的变化。如果屋主不是在家工作，一定要告诉保险公司，因为一般险种都包括住宅内的商业设备（最大2，500美元），但不设营业责任保险。虽然屋主要减低屋主保险费用，但必须的保险还是要有。
11.如果屋主保险购买了政府计划，最好转换为私人保险。如果屋主住在高危地区，比如易受海岸风暴、山火的影响，犯罪攻击等，而且已经通过政府计划买了屋主保险，屋主应该接触州的保险部门核查保险公司的名字，顺着再摸下去，再比较，看哪个更有利于屋主和屋主的工作。也许屋主可以发现有更好的选择存在。
详细情况可查阅《保险业损失情况报告》（Report of Comprehensive Loss Underwriting Exchange)，联邦紧急情况处置部门提供洪灾保险参考信息，加州地震局也提供重要相关信息。
12.当屋主买房子的时候，要考虑屋主保险成本。如果屋主的房子在社区内接近消防水龙；如果电气、供暖、管道系统少于10年新；如果住在美东，又是防风较好的砖房；如果是多震区，屋主的房子又是防震房或者木制框架房或者简易房。上述这些聪明的选择也许可以给屋主带来5-15%的节约。
2007年6月22日星期五
2007年6月15日星期五
购买住宅10步骤
买房过程似乎很复杂，但只要一步一步地循序渐进，买家就会轻松步入拥有房子的坦途。各州规定有所不同，本文求之大同，略去小异。
第一步，买家须知自己的最大购买能力。要以购买人自己的收入、积蓄、信贷等级、每月支出、预买房地税、财产保险、贷款类型选择和利率等情况而定。许多网站提供免费网络计算工具，大大方便了买家自算，但要做到确信，最好还是要接触贷款银行或贷款经纪人，对首付和贷款的比例，过户费用等详细情况逐一了解。对第一次买房者来讲，通常还要在买或继续租之间进行比较。
第二步。买家要知道自己的权利。主要有（美国住房和城市发展部）《公平买房与平等机会》、《不动产结算手续法案》、《贷款人的10项权利》和《预防掠夺性借贷》等。
第三步，寻找抵押贷款。要省钱，就得货比三家，多接触几家抵押贷款银行和几位贷款经纪人，弄清楚二者的优缺点、区别和联系，比较利率和过户费，甚至可以与他们谈判，也可以考虑得到贷款预批信，至少要知道固定期限和仅付利息的贷款内容是什么，了解低收入家庭政府资助和担保买房，退伍军人政府资助和保证买房的内容。
第四步，要知道当地购买住宅的各种纲要、计划和程序。这是因地而异的，诸如低收入家庭政府资助和担保买房计划，购买新屋课税减税计划、飓风疏散折扣销售方案、政府为低收入者所建的住房、印第安人住宅贷款保证计划等等。
第五步，选择地点和找房。地点的选择是综合全家每一位成员的工作、学习和生活的基本需求，寻找最大公约数。换言之，该地点要兼顾和方便家庭所有成员的不同需求。买家要买一个什么类型、什么形状的房子，例出一个房子特征清单；选择地产经纪人，搞清楚地产经纪四种代理关系；七分理论研究，三分实地去看；多加对比，了解损坏部分的修理、恢复和需改进部分的成本；对房屋所有权三种主要类型、建筑13种主要形状、地方特色等了如指掌。如果能从当地屋主协会得到相关人文情况，进而了解一些邻居的情况就更好。还要知道当地人口统计资料内容和学区情况，这对华人买家尤为重要，还有当地过去三年和现今房地产市场情况。
第六步，出价、谈判直至成交。买家可以从地产经纪人那里和自己的对比获得目标房当前市场价值的信息，但是价格是买卖双方个性碰撞的结果，又因人而异，大多数情况下，价值与价格相差不大。
第七步，屋检。买家在出价时要注明以专业房检员验房为前提，房检员将告诉买家房屋质量情况，帮助买家避免购买存有重大问题的房子（请读者参考《多维时报》2007年6月8日《买家应问房检员10个问题》一文）。
第八步，雇请律师。这是一项选择性条件，即当事人可以选择雇请律师，也可以选择不顾请律师，这也因州而异。在实践中，绝大多数当事人选择律师。律师的主要工作包括审查合同、产权调查和制作产权报告、协助完成过户手续。
第九步，购买房屋保险。贷款银行要求买家拥有屋主保险。买家还是要在保险公司间做到货比三家（作者在《多维时报》2007年6月22日将另发《12种方法降低屋主保险费》一文）。
第十步，签署文件，完成过户手续。买家最后走到了“结算”或者“过户”的阶段。在买家签署文件前，要确信明白所有内容。
总之，买房的难易程度要视买家的经验、地产知识、地产市场知识、法律知识和（对新移民而言）英语掌握程度而定。
第一步，买家须知自己的最大购买能力。要以购买人自己的收入、积蓄、信贷等级、每月支出、预买房地税、财产保险、贷款类型选择和利率等情况而定。许多网站提供免费网络计算工具，大大方便了买家自算，但要做到确信，最好还是要接触贷款银行或贷款经纪人，对首付和贷款的比例，过户费用等详细情况逐一了解。对第一次买房者来讲，通常还要在买或继续租之间进行比较。
第二步。买家要知道自己的权利。主要有（美国住房和城市发展部）《公平买房与平等机会》、《不动产结算手续法案》、《贷款人的10项权利》和《预防掠夺性借贷》等。
第三步，寻找抵押贷款。要省钱，就得货比三家，多接触几家抵押贷款银行和几位贷款经纪人，弄清楚二者的优缺点、区别和联系，比较利率和过户费，甚至可以与他们谈判，也可以考虑得到贷款预批信，至少要知道固定期限和仅付利息的贷款内容是什么，了解低收入家庭政府资助和担保买房，退伍军人政府资助和保证买房的内容。
第四步，要知道当地购买住宅的各种纲要、计划和程序。这是因地而异的，诸如低收入家庭政府资助和担保买房计划，购买新屋课税减税计划、飓风疏散折扣销售方案、政府为低收入者所建的住房、印第安人住宅贷款保证计划等等。
第五步，选择地点和找房。地点的选择是综合全家每一位成员的工作、学习和生活的基本需求，寻找最大公约数。换言之，该地点要兼顾和方便家庭所有成员的不同需求。买家要买一个什么类型、什么形状的房子，例出一个房子特征清单；选择地产经纪人，搞清楚地产经纪四种代理关系；七分理论研究，三分实地去看；多加对比，了解损坏部分的修理、恢复和需改进部分的成本；对房屋所有权三种主要类型、建筑13种主要形状、地方特色等了如指掌。如果能从当地屋主协会得到相关人文情况，进而了解一些邻居的情况就更好。还要知道当地人口统计资料内容和学区情况，这对华人买家尤为重要，还有当地过去三年和现今房地产市场情况。
第六步，出价、谈判直至成交。买家可以从地产经纪人那里和自己的对比获得目标房当前市场价值的信息，但是价格是买卖双方个性碰撞的结果，又因人而异，大多数情况下，价值与价格相差不大。
第七步，屋检。买家在出价时要注明以专业房检员验房为前提，房检员将告诉买家房屋质量情况，帮助买家避免购买存有重大问题的房子（请读者参考《多维时报》2007年6月8日《买家应问房检员10个问题》一文）。
第八步，雇请律师。这是一项选择性条件，即当事人可以选择雇请律师，也可以选择不顾请律师，这也因州而异。在实践中，绝大多数当事人选择律师。律师的主要工作包括审查合同、产权调查和制作产权报告、协助完成过户手续。
第九步，购买房屋保险。贷款银行要求买家拥有屋主保险。买家还是要在保险公司间做到货比三家（作者在《多维时报》2007年6月22日将另发《12种方法降低屋主保险费》一文）。
第十步，签署文件，完成过户手续。买家最后走到了“结算”或者“过户”的阶段。在买家签署文件前，要确信明白所有内容。
总之，买房的难易程度要视买家的经验、地产知识、地产市场知识、法律知识和（对新移民而言）英语掌握程度而定。
2007年6月8日星期五
买家应问房检员10个问题
作为地产经纪人少不了给买家推介住宅（或商用楼）检验员。无论是经纪人，还是买家，许多人对此都有过尴尬的经历，有的甚至有过惨痛的教训。房检是指在地产交易中，双方谈好价格后、签约前，由买家雇请持照房验员对地产进行全面质量检验的一项工作，旨在为买家提供质量检验专家报告。其检验结果直接影响初步谈成的价格，为此再举谈判、甚至取消成交也时常发生。为了使买家雇得满意，用得放心，本文试图从买家与检验员第一次电话约谈内容方面给些建议，对房检员的答复进行分析比较，从中挑选出较为满意的房检员。
1.你（房检员，下同）的检验都包括哪些内容？房检员应当保证他们的检验和检验报告遵守所在州和地方的具体规定，满足标准要求，遵守职业道德。雇主（买家，下同）甚至可以在雇佣房检员之前，先索要相关书面信息。如有问题还可以再问，反复几次，直至雇主满意为止。
2.你从事房检职业有多久了？你已经检验了多少住宅或商用楼？房检员应该可以提供你所索要的信息，甚至可以附带提供几位推荐人或者前雇主供你咨询、参考。较新的房检员也是合法持有牌照、合格达标的专业人士，有时他们与其他合作者、或者在更有经验的房检员的帮助下，一起完成特定工作。
3.你是否在住宅检验方面（或商用楼）有特殊的检验经历？在建筑和工程方面有专业经历的房检员是非常有助于雇主的目标的，但它并不能取代房检员资格训练的专门课程。如果顾主所要求的目标是商用楼，那么，雇主最好细问相关内容。
4.基于你的房检工作，你是否给雇主提供对该地产修理或者改进的建议？一方面，一些州的行业协会和法规允许房检员在检验的同时给屋主提供内容未被禁止的修理服务，也有的州的行业协会和法规严禁房检员提供此类服务（基于利益冲突的考虑）。另一方面，该房检员应该给雇主提供相关修理或改进的建议。
5. 你需要多长时间来完成房检工作？对一个典型的一家庭独立住宅的房检时间平均为2到3个小时，许多小事情是可以忽略的，也没有那么多的时间来做更彻底的检验。在检验非常大的住宅（或商用楼）的时候，有时雇请数个房检员同时分工检验；也有专业性较强的项目需雇请具有专门知识的房检员。
6.你收费多少？收费没有统一的尺度，要视地区、大小、房龄、设定的服务范围和其它要素来定。在长岛，独立住宅的房检收费幅度今年在$300到$600之间。美国住房和城市发展部（HUD）对此没有统一规定。
7. 你提供什么类型的验房报告？雇主多久可以得到你的报告？如果时间来得及，雇主可以要求房检员先提供一份样品，看看雇主是否可以读得懂这一类型的文件。大多数房检员在房检工作结束后的24小时内就可以给雇主提供他们的报告，平面形式和电子形式均应有。
电子形式检验报告在现今地产交易中很重要。它不仅图文并茂，节约成本，在当事人、律师、地产经纪人、贷款经纪人、产权公司、保险公司和贷款银行间传递快速，而且信息涵盖量大，也方便保存。对房检员的服务水准也是一个测试。
8. 当你验房时，雇主可以在场吗？这是一个有价值的“火线”受训机会，决不要错过这个雇主希望能通过专家眼睛了解将要拥有的地产情况的机会。如果房检员拒绝雇主在场的要求，这将被视为一个危险的信号，雇主最好不要雇请他。顺便提醒一下雇主，整个验房过程很辛苦，雇主要做好体能准备，一定要从前到后跟着房检员，以便随时交流，加深印象。
9. 你是否在房检员协会保持会员身份？联邦和许多州都有房检员协会，雇主可以要求房检员出示他的会员资格证书。视雇主的情况，也可以提出其它要求。
10. 你是否参加“继续教育课程”，更新你的专业知识？任何人不可能了解房检方面的全部信息。房检员提供他参加继续教育课程记录情况是一个非常好的用来丈量房检员业务知识的尺子，有利于雇主对房检员接受新事物、更新知识和服务质量进行权衡。
1.你（房检员，下同）的检验都包括哪些内容？房检员应当保证他们的检验和检验报告遵守所在州和地方的具体规定，满足标准要求，遵守职业道德。雇主（买家，下同）甚至可以在雇佣房检员之前，先索要相关书面信息。如有问题还可以再问，反复几次，直至雇主满意为止。
2.你从事房检职业有多久了？你已经检验了多少住宅或商用楼？房检员应该可以提供你所索要的信息，甚至可以附带提供几位推荐人或者前雇主供你咨询、参考。较新的房检员也是合法持有牌照、合格达标的专业人士，有时他们与其他合作者、或者在更有经验的房检员的帮助下，一起完成特定工作。
3.你是否在住宅检验方面（或商用楼）有特殊的检验经历？在建筑和工程方面有专业经历的房检员是非常有助于雇主的目标的，但它并不能取代房检员资格训练的专门课程。如果顾主所要求的目标是商用楼，那么，雇主最好细问相关内容。
4.基于你的房检工作，你是否给雇主提供对该地产修理或者改进的建议？一方面，一些州的行业协会和法规允许房检员在检验的同时给屋主提供内容未被禁止的修理服务，也有的州的行业协会和法规严禁房检员提供此类服务（基于利益冲突的考虑）。另一方面，该房检员应该给雇主提供相关修理或改进的建议。
5. 你需要多长时间来完成房检工作？对一个典型的一家庭独立住宅的房检时间平均为2到3个小时，许多小事情是可以忽略的，也没有那么多的时间来做更彻底的检验。在检验非常大的住宅（或商用楼）的时候，有时雇请数个房检员同时分工检验；也有专业性较强的项目需雇请具有专门知识的房检员。
6.你收费多少？收费没有统一的尺度，要视地区、大小、房龄、设定的服务范围和其它要素来定。在长岛，独立住宅的房检收费幅度今年在$300到$600之间。美国住房和城市发展部（HUD）对此没有统一规定。
7. 你提供什么类型的验房报告？雇主多久可以得到你的报告？如果时间来得及，雇主可以要求房检员先提供一份样品，看看雇主是否可以读得懂这一类型的文件。大多数房检员在房检工作结束后的24小时内就可以给雇主提供他们的报告，平面形式和电子形式均应有。
电子形式检验报告在现今地产交易中很重要。它不仅图文并茂，节约成本，在当事人、律师、地产经纪人、贷款经纪人、产权公司、保险公司和贷款银行间传递快速，而且信息涵盖量大，也方便保存。对房检员的服务水准也是一个测试。
8. 当你验房时，雇主可以在场吗？这是一个有价值的“火线”受训机会，决不要错过这个雇主希望能通过专家眼睛了解将要拥有的地产情况的机会。如果房检员拒绝雇主在场的要求，这将被视为一个危险的信号，雇主最好不要雇请他。顺便提醒一下雇主，整个验房过程很辛苦，雇主要做好体能准备，一定要从前到后跟着房检员，以便随时交流，加深印象。
9. 你是否在房检员协会保持会员身份？联邦和许多州都有房检员协会，雇主可以要求房检员出示他的会员资格证书。视雇主的情况，也可以提出其它要求。
10. 你是否参加“继续教育课程”，更新你的专业知识？任何人不可能了解房检方面的全部信息。房检员提供他参加继续教育课程记录情况是一个非常好的用来丈量房检员业务知识的尺子，有利于雇主对房检员接受新事物、更新知识和服务质量进行权衡。
2007年5月25日星期五
长岛房市反弹持续两月
据长岛地产经纪合作协会（MLS）四月份市场月报称，在春天的四月，长岛两郡房市季节性反弹持续表现，自上月以来已连续两月。其中库存月比上扬，同比强升；售价月比“东（苏福克郡）扬西（纳苏郡）降”、同比“东西并升”；销量月比、同比均有下降，整体表现出销量与销价进退不一；上市价与售价差额徘徊在上月水平，但同比上升0.7%到0.9%之间。这说明长岛目前房市仍然是买方强势，这种房市性质并未被三、四两月的小幅季节反弹所改变。主要特点有：
库存月比仍小幅上扬，同比强升。苏福克郡四月份库存达到17，488个，其中住宅14，269个，分别比三月份的16，704个和13，424个上升了4.7%和6.3%，比去年同期的14，951个和12，009个分别上升了17%和19%。
纳苏郡四月份库存达到12，303个，其中住宅9，984个，分别比三月份的11，645个和9，260个上升了5.6%和7.8%，比去年同期的10，532个和8，418个也分别上升了17%和19%。
库存强扬说明，在天气转暖季节赶紧上市、以求在秋季前售出的卖家大幅增加。未售积压地产与新上市地产合流造成了库存大量沉淀。如果简单月除，目前库存可供房市备销一年以上，所以大部分卖家得选择延长在市时间或者下市或者降价急售。
苏福克郡售价月比、同比均上扬。四月份平均过户价为$455，700，几乎追平去年全年的平均价$456，419，比三月的$444，900上升了2.4%，同去年四月的$438，500相比也上升了3.9%。
纳苏郡售价月比下降，同比微升。四月份平均过户价为$573，200，比去年全年平均过户价$606，859仍低5.5%，比三月份的$593，200下降了3.4%，同去年四月的$571，470相比则微升了0.3%。
苏福克郡销量月比持平，同比下降。四月份售出843个，与三月份的842个持平，比去年四月的908个，则下降了7.2%。四月份库存与售出比为17比1。
纳苏郡销量月比、同比均下降。四月份售出707个，比三月份的766个下降了7.7%，比去年四月的740个也下降了4.5%。四月份库存与售出比为14比1。
这说明长岛房市四月份的整体表现与去年相当，也表现出销量与销价进退不一的特点。一般情况下，如果五月份销量继续走低，销价也会相应跟着下降，反之则会上升。
上市价与售价差额徘徊在上月水平，但同比上升0.7%到0.9%之间。苏福克郡四月份上市价与售价的差额为3.7%，与三月份的3.8%持平，比去年同期的3.0%仍有0.7%的差距。
纳苏郡四月份上市价与售价的差额为4.9%，比三月份的5.1%略降，比去年同期的4.0%则上升了0.9%。
上市价与售价的差额相对稳定说明买卖双方的价格攻防相对均衡，在新的高点上出现了短期平稳。
总之，在经历了三月份纳苏郡房市好于苏福克郡以后，四月份苏福克郡房市又好于纳苏郡，但两郡四月份整体反弹表现明显不如三月份。虽然这两个月的回弹幅度和力度都不大，而且与去年相差不多，但也起到了遏制长岛房市下滑速度和幅度的作用，使房市呈现短期的相对复杂、交织和稳定的状态。
库存月比仍小幅上扬，同比强升。苏福克郡四月份库存达到17，488个，其中住宅14，269个，分别比三月份的16，704个和13，424个上升了4.7%和6.3%，比去年同期的14，951个和12，009个分别上升了17%和19%。
纳苏郡四月份库存达到12，303个，其中住宅9，984个，分别比三月份的11，645个和9，260个上升了5.6%和7.8%，比去年同期的10，532个和8，418个也分别上升了17%和19%。
库存强扬说明，在天气转暖季节赶紧上市、以求在秋季前售出的卖家大幅增加。未售积压地产与新上市地产合流造成了库存大量沉淀。如果简单月除，目前库存可供房市备销一年以上，所以大部分卖家得选择延长在市时间或者下市或者降价急售。
苏福克郡售价月比、同比均上扬。四月份平均过户价为$455，700，几乎追平去年全年的平均价$456，419，比三月的$444，900上升了2.4%，同去年四月的$438，500相比也上升了3.9%。
纳苏郡售价月比下降，同比微升。四月份平均过户价为$573，200，比去年全年平均过户价$606，859仍低5.5%，比三月份的$593，200下降了3.4%，同去年四月的$571，470相比则微升了0.3%。
苏福克郡销量月比持平，同比下降。四月份售出843个，与三月份的842个持平，比去年四月的908个，则下降了7.2%。四月份库存与售出比为17比1。
纳苏郡销量月比、同比均下降。四月份售出707个，比三月份的766个下降了7.7%，比去年四月的740个也下降了4.5%。四月份库存与售出比为14比1。
这说明长岛房市四月份的整体表现与去年相当，也表现出销量与销价进退不一的特点。一般情况下，如果五月份销量继续走低，销价也会相应跟着下降，反之则会上升。
上市价与售价差额徘徊在上月水平，但同比上升0.7%到0.9%之间。苏福克郡四月份上市价与售价的差额为3.7%，与三月份的3.8%持平，比去年同期的3.0%仍有0.7%的差距。
纳苏郡四月份上市价与售价的差额为4.9%，比三月份的5.1%略降，比去年同期的4.0%则上升了0.9%。
上市价与售价的差额相对稳定说明买卖双方的价格攻防相对均衡，在新的高点上出现了短期平稳。
总之，在经历了三月份纳苏郡房市好于苏福克郡以后，四月份苏福克郡房市又好于纳苏郡，但两郡四月份整体反弹表现明显不如三月份。虽然这两个月的回弹幅度和力度都不大，而且与去年相差不多，但也起到了遏制长岛房市下滑速度和幅度的作用，使房市呈现短期的相对复杂、交织和稳定的状态。
2007年5月18日星期五
长岛，涌入纽约富人的地方
一提长岛，很多人的第一反应是富人区。这个“很多人”不仅包括美国人，也包括远在东方的中国人和其他人。但为什么是富人区？究竟是多富的人住在这里？是不是全纽约、全美国乃至全世界的富人都已经或将要住在这里？是不是这里居住的每个人都很富有？
答案是：许多纽约市的富人住在这里，富裕程度大相径庭。全美国或者美国以外其他国家或地区的富人们选择这里为栖息地者有之，却不多。也不是这里居住的每个人都富有。
这个美誉究其发源，一说来自纽约市的市民们。这样说是相对他们自己的收入和住宅而言，一不小心传遍全国，再输到国外。然而，无从考证。
纽约市这个国际大都会早就搏有“既是人间天堂，也是人间地狱”之名。收入差距的倍数无人能说得清楚。绝大多数纽约市富人们不愿在拥挤、噪音、污染、杂乱、暴力犯罪风险指数较高的都会置产自住，他们愿意住到郊外。长岛、纽约上州和新泽西州临近曼哈顿地区等纽约市周边就成了纽约市的远程郊区，而长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例，便利交通、高额投入学区、齐全公共设施、到位社会服务、人口密度小、历史景点多、人文文化杂、暴力犯罪风险指数低等条件使其更胜一筹。同为吸引纽约富人的远程郊区，唯有长岛享有此誉，可见魅力独到。
富人们在这里置产自住，可以避开都会不适合生活的条件，可以拥有属于自己的独立住宅、绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院，完成从提升居住质量到提高生活质量的过程。
在许多长岛居民眼里，纽约市是富人方便赚钱、穷人方便生活的地方。据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高，下同），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市。
纽约市居民能充分享受城市带来的方便，四通八达的交通和密集的商店、餐馆，公共管理和社会服务周到及全，给市民们设定出特定生活、活动空间，但同时也使市民们付出了忍受相对大的噪音、污染、拥挤等的代价。他们大多数人收入不高，没有私家车和住房，但他们没有居住和交通的不便感。
选择在长岛居住的富人们也有交通费时的麻烦，不仅是空间上的距离，而且还有高峰时刻驾车堵塞的不便，家住石溪大学附近乘坐火车的曼哈顿上班族日均交通耗时3个小时，包括亚裔在内的少数族裔还得常常“进城”采购传统文化食品，而且长岛地产税是纽约市的几倍到十几倍。除此以外，长岛还是少数族裔相对集中居住的地区之一。居住条件北面好于南面，沿海好于内陆，房价西面贵于东面。南面多机场、多平原、多工厂、多墓地，北面多大学和科研单位、也多丘陵。所以富人们多居住在岛内北面、沿海和西面。
纽约市的富人们在长岛买房都有一番权衡。许多人是为了学区，也有人是为了生活质量，其中不乏奢侈者，有些地方价值百万豪宅成片集中、鳞次栉比，价值数百万乃至千万豪宅不足为奇。在曼哈顿工作8小时以外，他们一点儿也不想继续待在喧闹的城市里，居住地越清静越好。尽管有着每日驾车或乘火车的麻烦，相比住的舒服就不算什么了。
长岛虽是富人方便生活的地方，穷人却买不起中间以上价位的独立住宅，生活、交通也不方便。在纳苏郡2006年的平均房价是$606，859，苏福克郡为$456，419。许多从事服务业，无、半技能，低收入家庭只能买公寓楼的单元房、偏远地段的低价房。驾车者常常可以看到低收入住宅区杂草丛生、房屋旧小失修的景象。
纽约市富人们的涌入使得长岛房价飙升，户均占地越来越小，建房面积越来越大，距纽约市略近的地方，房价会略高一些。纳苏郡紧靠皇后区，面积约是东面苏福克郡的1/4，人口与后者相当，始终是涌进来的富人们的热选地段，当地财政也因此受益，多年来一直挤身全美最富有的郡县之一。
答案是：许多纽约市的富人住在这里，富裕程度大相径庭。全美国或者美国以外其他国家或地区的富人们选择这里为栖息地者有之，却不多。也不是这里居住的每个人都富有。
这个美誉究其发源，一说来自纽约市的市民们。这样说是相对他们自己的收入和住宅而言，一不小心传遍全国，再输到国外。然而，无从考证。
纽约市这个国际大都会早就搏有“既是人间天堂，也是人间地狱”之名。收入差距的倍数无人能说得清楚。绝大多数纽约市富人们不愿在拥挤、噪音、污染、杂乱、暴力犯罪风险指数较高的都会置产自住，他们愿意住到郊外。长岛、纽约上州和新泽西州临近曼哈顿地区等纽约市周边就成了纽约市的远程郊区，而长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例，便利交通、高额投入学区、齐全公共设施、到位社会服务、人口密度小、历史景点多、人文文化杂、暴力犯罪风险指数低等条件使其更胜一筹。同为吸引纽约富人的远程郊区，唯有长岛享有此誉，可见魅力独到。
富人们在这里置产自住，可以避开都会不适合生活的条件，可以拥有属于自己的独立住宅、绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院，完成从提升居住质量到提高生活质量的过程。
在许多长岛居民眼里，纽约市是富人方便赚钱、穷人方便生活的地方。据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高，下同），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市。
纽约市居民能充分享受城市带来的方便，四通八达的交通和密集的商店、餐馆，公共管理和社会服务周到及全，给市民们设定出特定生活、活动空间，但同时也使市民们付出了忍受相对大的噪音、污染、拥挤等的代价。他们大多数人收入不高，没有私家车和住房，但他们没有居住和交通的不便感。
选择在长岛居住的富人们也有交通费时的麻烦，不仅是空间上的距离，而且还有高峰时刻驾车堵塞的不便，家住石溪大学附近乘坐火车的曼哈顿上班族日均交通耗时3个小时，包括亚裔在内的少数族裔还得常常“进城”采购传统文化食品，而且长岛地产税是纽约市的几倍到十几倍。除此以外，长岛还是少数族裔相对集中居住的地区之一。居住条件北面好于南面，沿海好于内陆，房价西面贵于东面。南面多机场、多平原、多工厂、多墓地，北面多大学和科研单位、也多丘陵。所以富人们多居住在岛内北面、沿海和西面。
纽约市的富人们在长岛买房都有一番权衡。许多人是为了学区，也有人是为了生活质量，其中不乏奢侈者，有些地方价值百万豪宅成片集中、鳞次栉比，价值数百万乃至千万豪宅不足为奇。在曼哈顿工作8小时以外，他们一点儿也不想继续待在喧闹的城市里，居住地越清静越好。尽管有着每日驾车或乘火车的麻烦，相比住的舒服就不算什么了。
长岛虽是富人方便生活的地方，穷人却买不起中间以上价位的独立住宅，生活、交通也不方便。在纳苏郡2006年的平均房价是$606，859，苏福克郡为$456，419。许多从事服务业，无、半技能，低收入家庭只能买公寓楼的单元房、偏远地段的低价房。驾车者常常可以看到低收入住宅区杂草丛生、房屋旧小失修的景象。
纽约市富人们的涌入使得长岛房价飙升，户均占地越来越小，建房面积越来越大，距纽约市略近的地方，房价会略高一些。纳苏郡紧靠皇后区，面积约是东面苏福克郡的1/4，人口与后者相当，始终是涌进来的富人们的热选地段，当地财政也因此受益，多年来一直挤身全美最富有的郡县之一。
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