地下油罐必须挖掉

        当今社会，挖掉住宅燃油地下油罐已经不是选择性的事情，而是非挖不可的事情。过去建房将其埋在地下的做法本身就是严重的错误，如果今天建房继续如此，简直就是罪不可赦。

网上截图

        一般讲来，地下油罐的平均有限使用期为20到25年，一定的地下条件还可能加速它的老化。总括起来，改进或者启出住宅燃油地下油罐的理由有：

        泄漏：一个泄漏的地下油罐不仅使屋主增大燃油花费，而且由于地下水的倒渗入罐，会稀释燃油、损害取暖、热水设备，甚至导致它们“窒息”。

        土质污染：油罐的泄漏是从周围土壤开始的，具有长期性、潜伏性和蔓延性的特点，对周围植被生长和动物的健康大有影响。

        水环境：住宅燃油地下油罐造成的水污染可能危及海滨、海港、河流、湖泊和饮用水。这是一个比以往任何时候更会引起社会关注的问题，我们每个人为了子孙后代都有义务作出努力。住宅上水系统如果正处在油罐的泄漏环境中，在根治的同时，从卫生安全考虑，屋主须经常取样检测水质。

        社会设限：今天，许多部门和行业为防止地下油罐污染都出台了相关规定，其中银行和保险公司比以往更加关注住宅燃油地下油罐是否被改进或者启出，他们甚至把它作为放贷或发行新债取代旧债的前提之一。现今房市中，燃油地下油罐未被改进或者未被启出的住宅越来越变得不好卖了。许多保险公司把挖掉住宅燃油地下油罐和相关防污处理作为新办险种或者继续保持险种的前提。

        购买地产：今天的买家都不愿意买一个污染治理大笔花费潜在的地产，一旦买入，就得进行治污，牵扯许多无谓的精力和财力。

        纽约州（和全国许多州一样）环保厅已经规定，凡燃油地下油罐容积超过1,100加仑的住宅都须登记备档。

        长岛苏福克郡现仍有好几万住宅燃油地下油罐（见2003年报告，近几年挖掉率不高），它们的容积在 275 到 1,000 加仑之间，专家估计其中的 25% 左右处在程度不同的泄漏或者不久就会泄漏的状态。为了鼓励屋主改进或者将其启出地面，郡议会几年前就已经批准郡政府拨出20万专款的法案，对选择改进地下油罐的屋主奖励 100 元，并且免除启出地下油罐屋主500元的州税。直接受益的是屋主，间接受益的是社会。

        苏福克郡南叉组织主席若波特.得卢卡说，“对于一些屋主来说，改进或者启出一个深埋地下的油罐是他们维持或改进自己房产条件中最不愿意做的事情之一，正所谓‘眼不见而心不烦’”。看来推动这项工作并非易事。

        作为地产经纪人经常被问及挖掉地下油罐的成本问题，为此，我们专门询问过当地几家服务公司，大致从$1,500到$3,000不等，要视容积、用工量而定，但不包括清除污染（清污费至少$3,000）。

        我们经常建议卖家上市前先将地下油罐挖掉，在地表上面安个新油罐再卖；如果有地下室，安装在地下室比较理想；我们也经常建议买家尽量买已经把地下油罐处理好的地产；也提倡买卖双方协商处理好地下油罐问题。

非市场因素绝非还价砝码

        在地产经纪实践中，常常遇到房市主体以非市场因素作为讨价还价的理由，这就从角度和内容上偏离了地产价值这个中心。         房市主体们讨价还价所围绕的核心问题是具体地产的现今市场价值。凡是对市场因素（诸如地点、质量、价格等）做出的评价都是靠谱的讨价还价理由。

        有些市场主体硬要拿非市场因素来讨价还价。

        表现一，超出买方购买力。谢先生在E.SETAUKET与卖方还价时说，“我出价38万，再往上我就买不起了，希望卖方降到我可以买得起的价位。”卖方说，“请你去买你能买得起的地产。我是不会视你的购买力来考虑我的房产价格的。我要卖给买得起这个价位的买主。”

        买方的购买力与该地产价值没有直接联系，不应作为还价理由。

        表现二，耽心房市降温，地产贬值，买方现在就要先砍到可能贬到的价位上，以减少未来贬值的风险。吕小姐在SMITHTOWN与一要价66万的卖主还价时讲，“现在房市降温，你愿意64万卖给我，不出一年可能会贬到58万（10%左右），所以现在58万我才买。”

        房产买卖是以现今市场论价的，不能以它的未来价值作现今价格判断。与此对应，房市升温时，也有卖主以未来价格作为讨价还价的理由。

        房市走向会影响当今地产价值，但未来价值不是当今价值，且具有不可预知性和可变性。具体地产的潜在损失或潜在增值不是现在讨价还价的理由。

        表现三，预先转嫁经营风险。邓小姐欲在PORT JEFFERSON STATION买一干洗店。由于她是生手，担心生意少，怕赔本，她以此为由要求卖方在双方谈好的交易价位上再减去三分之一的价钱，遭卖方拒绝。

        经营好坏因人而异，风险自担。不能把未来经营风险作为讨价还价的理由。

        表现四，个人、家庭因素。杜老太太在CORAM卖房前给经纪人讲，他们年龄大了，早就退休了，没有工作性收入了，这个房子是他们最后的财产积蓄，他们要卖的好一些。经纪人给她解释该房市值43万时，杜老太太一脸的不高兴，一定要经纪人给她卖到50万以上。最后经纪人不得不拒绝上市代理。

        卖主的年龄、收入、技能与地产价值无关，也不能作为讨价还价的理由。

        除上述表现以外，还有离婚分割财产，继承人分割遗产，丧失抵押品赎回权屋主卖房还债，卖房再买房存有差价，买房后装修、翻新、扩建、添附，卖家健康状况、残疾、过世，传言房屋“闹鬼”，邻居的国籍、肤色、婚姻状况、家庭人口、是否有宠物，犯罪纪录，信用分数，个人的修养、性格等都与该地产当今价值无关，也都不应拿来作为讨价还价的理由。

        有一个极具争议性的问题，即风水问题是否可以拿来作为市场因素。之所以有争议，是指房屋风水理论和风水判断本身是否具有科学性？一些地产经纪学校还设有专门的课程，一些风水师还给房市主体们提供服务，不少人非常相信风水理论和风水师的判断，并把它作为决策参考的必要内容之一。

        有意思的是“信则有”现象。有的买主因此不愿买原本想买的地产，还有买主则花更多的钱去买他原来没打算买的地产。但以此为由讨价还价并不多见。

        总之，房市交易的谈判内容无奇不有，无所不用。用非市场因素作为房市交易谈判的理由是认识误区的表现，但有时却被房市主体故意用作策略。

谈地产交易中的妥协

        大凡正常的地产交易都有买卖双方妥协的内容。卖方要价与买方出价的冲突无外乎两种结果：对抗破裂或者妥协成交。对抗与妥协是发生在地产买卖双方之间的一种互动关系，是双方同一目的下各自运用的两个对立的手段。

        妥协与对抗一样，是地产交易主体解决相互利益冲突的方法，因而也是房市主体们的行为方式。是采取对抗的方式，还是采取妥协的方式，既取决于房市主体行为的具体目标，也取决于他们面临的具体市场环境和条件，更与他们的经验、知识和个性紧密相连。

        妥协是曲，不是伸。一味地伸，僵硬呆板；一味地曲，利益损害。能曲能伸，伸曲结合，张弛并用，就灵活自如。为此，古往今来，不乏哲人重笔阐述，诸如辩证法、矛盾论、中庸思想等等。　　

        妥协也表现为一种行为结果。它是买卖双方势均力敌时出现的状态，这种状态也就是经济学上的均衡状态。

        妥协是一种文化内容，也是一种文明所在。虽然妥协在任何国家和任何制度中都会出现，但作为人们广泛采用和普遍推崇的行为方式，都会形成一种文化的传统。东西方文化中都有妥协的内容，也都有成功和失败的历史现象。

        人们往往把市场关系看成是竞争关系，其实，市场关系也是一种妥协关系，市场制度本身就是一种妥协的制度，公平原则本身就是妥协的结晶。因此，妥协也是自由经济观念、文化、道德的重要内容。

        就精神层面上看，妥协是伟大的，它是在充分尊重对方利益的前提下，同时考虑自身利益的让步。地产交易谈判中，冲突的结果是破裂，妥协的结果是双赢。这也就是怨家宜解不宜结的道理。

        当然，就象对抗的作用不是完全消极一样，妥协在房市交易谈判中的作用也不是完全积极的，都是相对的。

        房市主体们的行为是一种理性行为，亦称最大化行为，是指房市主体们的行为目标是在既定的条件下追求各方利益的最大化。任何一个地产交易都有收益和成本两个方面，房市主体们的选择取决于成本和收益的权衡，即取决于双方对标的的质量价值比的认同率。因而，在房市主体们相互之间的矛盾冲突中，当采取妥协的方式得到的净收益大于采取对抗的方式得到的净收益时，人们就会采取妥协的方式；反之，就会采取对抗的方式了。

        妥协是权利的让渡。市场均衡就是供求双方讨价还价、相互妥协的结果，均衡的出现和妥协的达成就是市场交易的完成。由于均衡价格是供求双方都愿接受的成交价格，均衡产量是利润最大化的产量，这就是供求双方达成妥协时出现的状态。正所谓达到“欲买者想买又不想买，欲卖者想卖又不想卖”的境地，双方都有“吃亏感”就是均衡的临界点，也就是房产交易理论阐述的接近了“市场公平价”。

        妥协也是房市主体们的一种合作行为。北京天则经济研究所宏观经济学教授张曙光先生在《论妥协》中说，“妥协的本质是妥协各方的一致赞同和共同契约… …其实，一致赞同实际上是很难达到的，但是，它却是人们追求的理想目标和最高的规范标准。”因为，一致赞同是各个房市主体的自主选择，是他们根据对自己成本收益的计算作出的最佳抉择。这时各方的净收益达到尽可能的大，而且不可能再大，因而一致赞同不仅符合平等原则，而且符合效率标准，二者从根本上来说是一致的。张先生还说，“如果一方要进一步增大自己的利益，就会损害对方的利益，必然会招致对方的反对，会造成效率损失，使得这一行为的边际成本大于边际收益，同时必然是强加于人，破坏一致赞同的基础和前提，使得妥协归于失败。”

        地产价值是抽象的，但价格是具体的。价值通过价格得以体现，价格参照价值上下浮动。任何房市谈判都是在拥有者和潜在欲拥有者之间展开，所以个性化的内容千变万化，妥协程度因人而异，其结果有时与实际价值大相径庭。

石溪房市去年逆流而上

        房市具有很强的地域性特点。在持续性降温中，各地房市呈现出各自的特点，撰写出各种各样的有趣故事，展现了一个又一个让人意外的表现。曼哈顿以东60英里的石溪学区房市变化记载了这里独有的历史。         石溪学区（当地人称三村学区three village school district）去年第四季度房市平均售价同比仍然上升了6.33%，独立住宅平均售价达到$601,633，比她所在的苏福克郡同期上涨的2%高出了4.33个百分点，平均售价也比苏福克郡的$456,419高出了$145,214，也就是高出了32%。主要有以下特点。

        整个学区11个村镇房价表现有升有降，犹如她的地势一般，北高南低。其中Stony Brook 为$586,300，上升了10.79%；Old Field，Poquott，Setauket 和 E. Setauket 平均售价为 $758,400，上升了8.48%；Head of the Harbor 为 $713,400，下降了1.41%；Port Jefferson Village 为 $697,500，上升了 7.57%；Lake Grove 为 $662,000，上升了 6.20%；S. Setauket 为 $398,600，下降了3.19%（Port Jefferson 和 Port Jefferson Station 在三村学区的面积和房数很少，略去讨论，下同）。

        各村镇销售量普遍下降，有的同比下降超过四分之一。其中Stony Brook售出26个，下降了29.7%；Old Field，Poquott，Setauket 和 E. Setauket总共售出56个，下降了3.5%；Head of the Harbor售出14个，下降了23.8%；Port Jefferson Village售出5个，同比持平；Lake Grove售出4个，下降了10.0%；S. Setauket售出6个，下降了23.0%。

        石溪学区待售房库存同比仅上升24%，比苏福克郡的28%略低。

        大部分地方平均市场滞留期同比拉长，但幅度不大，最长达五个月。其中Stony Brook 为150天，Old Field，Poquott，Setauket 和 E. Setauket平均为128天，Head of the Harbor为89天，Port Jefferson Village为 79天，Lake Grove 为118天，S. Setauket 为92天。

        上述市场表现表明该学区房市是支撑整个苏福克郡房市的强劲生力区。据2005年人口统计资料显示，石溪学区人口不足九万，占苏福克郡人口1, 530,788中的5.9%，绝大部分屋主属中产阶层，住房拥有率高达82%到86%，租房率在12%到14%之间，家均收入中间线从南面的$78,278到北面的$105,305不等，远高于苏福克郡的$67,783，现有在校学生7, 616人，在高中的1, 543名学生中，亚裔和太平洋岛裔占3.7%，达57人，（亚裔家庭虽为少数，但属受教育程度较高、工薪较高的一族），名牌大学录取率名列前茅，生均政府年投入达$11,020，是遐迩闻名的好学区，地产税是政府财政的主要税种，也是整个苏福克郡为数不多的“菜心”之一。

        坐落在347州公路南北，97郡公路东西的石溪学区各村镇早已完成城市化建设。公共设施完备，公益服务齐全。北面的丘陵地带森林广袤，气候宜人，是纽约州最适合居住的地区之一，多处细白沙海滩东西滨海展开，铁路、公路直达皇后区、曼哈顿，北面海港有大型跨海摆渡客轮通往康州，南面的MacArthur机场方便了通往全美各地的旅行，众多人文历史、自然景观罗布，吸引了众多纽约市上班族到此安家。石溪大学在校学生邻近租房一直倍受地产投资者的青睐。

        石溪学区许多村镇在1998年以来的房市升温中，连年两位数跃升，即使在前年年底以来的降温中仍还显得那末苍劲挺拔。总体表现的是升多升少的问题，而不是降不降的问题。销售量大量下降的累累伤痕并没有挫伤她的锐气，市场滞留期的拉长也没有让她停止扬价的脚步，反而使她在房市中更具魅力。

石溪房市今年又面临新的挑战。

住宅取暖优劣比较

        上周我们讨论过住宅排污系统的优缺点。本周再让我们来讨论住宅取暖系统。
        长岛住宅须有取暖设备。能源无外乎是瓦斯、燃油、电、木材，还有太阳能。取暖系统或设备也无外乎四种：气暖、水暖、电暖和壁炉。

        气暖是指用鼓风机将加热后的气体通过管道输送到宅内的各个房间，置换住宅内的空气，达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、鼓风机、输气管、回流管、抽风机、过滤网和温控盘组成。普通住宅使用它才四、五十年的历史。

图为 Goodman 品牌一款气暖发生器（网上截图）。

        水暖是指用水泵将热水输入房间管道，通过空气热递，达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、热水泵、循环管道、热辐片、阀门和温控盘组成。住宅使用它已有数百年的历史。

        电暖是指将电势能通过电热材料转化成热能的取暖设备。它由可热物体和控制盘组成。由于成本较高和安全考虑，仅在有限范围内使用。

        许多人喜爱壁炉的温馨感和电暖的移动性特点（篇幅所限，壁炉和电暖不做讨论）。

        气暖和水暖各有优缺点。

图为 HVAC 系统

        气暖是从房间四壁或顶部或底部气窗输入，不占房间空间，水暖管道则占一定空间；气暖对家具的摆设基本没有影响，而水暖则有；气暖没有烁烫的物体表面，水暖则有，小孩因触摸管道烫伤情况时有发生，对摆放太近的家用电器也有一定影响；气暖本身带有自动换气通道，因而保持室内空气清新，但在置换空气时也带走热气，水暖系统本身则没有换气通道，因此空气质量不如气暖；气暖升、降温都快，水暖则慢；气暖消耗燃料成本高于水暖；气暖设备折旧率低于水暖；水暖日常维修率高于气暖；气暖设备安装成本高于水暖等。

图为水暖示意

        要问住宅哪种取暖系统好？气暖更现代些，更美观些，空气质量更高些，房间空间更大些，对小孩行动的限制更小些，但安装和维持的成本就高些。水暖则室内空气质量差些，空间小些，对小孩的行动还有限制，对家具和家用电器的摆放也有限制，但更经济些，这也是迄今水暖系统仍有很大市场的原因。

        现长岛建商新建住宅一般安装气暖，它是现代住宅建设的必备系统之一，也是现代高质量生活发展所致，更是保持清新空气、减少空气疾病传播和增加儿童活动安全的有效设备，一般它与中央空调共用输气管和置换管。

        地下室取暖，气暖好于水暖。地下室空气活动相对小些，而且常有氡气（由镭蜕变生成的惰性气体族的一种，有放射性，无色无臭，不易跟其他元素化合）产生，不宜流动。气体自动置换装置在注入新鲜空气的同时，排放呆滞气体。现在许多屋主在地下室未安装取暖设备情况下，也安装自动定时换气设备。有些州已经将新屋地下室安装自动定时换气设备由选择性变为强制性（纽约目前还没有要求强制安装）。

图为气暖示意

        水暖在工业革命后取代壁炉、火墙热炕是历史的进步，它比被替代者更安全，更卫生，更经济，生活质量也得以提升，但水暖也正在被气暖逐渐取代。可气暖本身仍不具有水暖稳定的温度、相对便宜的设备和较经济的维持等优点。

        实际生活中，许多水暖补短的方法也相继投入运用，诸如将水暖管道窗式化以减少对儿童的威胁和与肌体的接触，加装自动空气抽换装置以克服空气呆滞的问题等等，使传统意义上的水暖附加了新的内容，使其相对古老的生命又焕发了青春的活力。

        水暖是否终究被淘汰，这是人类生活质量历史发展的研究内容。水暖和气暖的并存状态是支持现代住宅取暖的两大体系。未来新的取暖系统应该是取两系统中的各自所长，它极大可能是在现有气暖技术水平上的改进，而不是水暖体系本身的简单技术附加。

        长岛现在有屋主安装可控硅片太阳能气暖取暖设备，这大概是最为经济的维持和最佳环境保护的选择，但安装的高成本使它还不能被普遍接受。